Nebenkosten – Tipps vom erfolgreichen Kölner Immobilienmakler

Aus der Sicht des Kölner Immobilienmaklers: die Nebenkosten

„Nebenkosten – Tipps vom Immobilienmakler!“ „Gerade darüber möchte ich meine potenziellen Kunden gerne informieren“, meint der Immobilienfachmann Christian Goost. Das Thema Betriebskosten ist heute angesichts der explodierenden Energiekosten wichtiger denn je. „Nicht umsonst werden die Nebenkosten heute häufig als ‚die zweite Miete‘ bezeichnet“, so die Einschätzung des Kölner Immobilienmaklers Christian Goost. „Als kompetenter Dienstleister für Wohnungen und Häuser treibt mich natürlich gerade dieses Thema um. Und als ‚TOP Immobilienmakler in Köln‘ (Magazin FOCUS, Frühjahr 2022), habe ich selbstverständlich fundierte Kenntnisse dieser Materie. Die FOCUS-Auszeichnung habe ich bereits mehrfach verliehen bekommen, weil ich einerseits durch Fortbildungen und andererseits durch Zusatzqualifikationen immer am Puls des Immobilienmarktes in Köln und Umgebung bin. Nicht nur meine Zusatzqualifikation „Immobilienmediator“ in Köln, sondern auch die Optimierung von Immobilien gehört für mich zur Grundausstattung eines modernen Immobilienmaklers. Deshalb beschäftige ich mich in Zeiten von explodierenden Gaspreisen gerade sehr intensiv mit dem Thema „Nebenkosten“.

Nebenkosten – Tipps vom Juristen und Steuerberater

„Wie bereits erwähnt, kümmere ich mich als Immobilienmakler in Köln und Umgebung natürlich um viele Dinge auch rund ums Immobiliengeschäft. Dazu gehören beispielsweise die Preisentwicklung auf dem Immobilienmarkt sowie besonders die gesamte Immobiliensituation in Köln. Ein weiteres Interessensgebiet sind die Nebenkosten für Immobilien.“ Nachfolgende Tipps und Einschätzungen sind nicht als juristische Beratung, sondern eher als eine Grundinformation für angehende Immobilienkäufer zu verstehen. Wer jedoch juristisch in die Tiefe gehen will, dem sei ein guter Rechtsanwalt oder Notar empfohlen. Wer zudem wissen will, welche steuerlichen Auswirkungen alle mit Immobilien im Zusammenhang stehenden Ausgaben oder Investitionen haben, dem empfehle ich einen Gang zum Steuerberater.“

Bei Immobiliengeschäften arbeitet man sicherlich am besten mit einem magischen Viereck zusammen:

„Diese Profis arbeiten bei Ihrer Investition in ein Haus oder eine Wohnung Hand in Hand, damit Sie rechtssicher, seriös und vor allem gut beraten sind. Im Vergleich zur Immobilie sind die Kosten gering, der Nutzen aber überdimensional groß“, ist der gut gemeinte Rat vom Kölner Immobilienmakler Christian Goost.

Was sind eigentlich die Nebenkosten?

Zunächst die juristische Klarstellung: Die hierfür zuständige Betriebskosten Verordnung (BetrkV) versteht unter den im Volksmund „Nebenkosten“ genannten Beträge als sogenannte Betriebskosten. Im schönsten Juristendeutsch liest sich das dann folgendermaßen:

„Betriebskosten sind die Kosten, die dem Eigentümer oder Erbbau berechtigten durch das Eigentum oder Erbbaurecht am Grundstück oder durch den bestimmungsmäßigen Gebrauch des Gebäudes, der Nebengebäude, Anlagen, Einrichtungen und des Grundstücks laufend entstehen. Sach- und Arbeitsleistungen des Eigentümers oder Erbbau berechtigten dürfen mit dem Betrag angesetzt werden, der für eine gleichwertige Leistung eines Dritten, insbesondere eines Unternehmers, angesetzt werden könnte; die Umsatzsteuer des Dritten darf nicht angesetzt werden.“

Hier fällt auf, dass zunächst – vereinfacht gesagt – dem Eigentümer die Betriebskosten zur Last fallen.

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Wer bezahlt eigentlich Nebenkosten

Nachdem es ja nicht sein kann, dass ein Haus- oder Wohnungseigentümer, der nicht in seiner Immobilie wohnt, die Betriebskosten bezahlen muss, darf er diese Nebenkosten auf den Nutzer, also in der Regel auf den Mieter übertragen. Hierüber gibt das Bürgerliche Gesetzbuch (BGB) im § 556 Vereinbarungen über Betriebskosten genaue Auskunft. Um es kurz zu machen: In diesem Paragrafen sind Art und Umfang der Betriebskosten sowie die Abrechnungsmodalitäten geregelt.
Nebenkosten sind bei Mietverträgen in der Regel Bestandteil des Mietvertrages.

Was zählt zu den Nebenkosten?

Jeder, der ein Dach über dem Kopf hat, ob Hauseigentümer oder Wohnungsmieter, hat sie: Nebenkosten. Sie sind nämlich fester Bestandteil eines Mietvertrages, fallen aber gleichermaßen beim Wohnungseigentum oder Hauseigentum an. Aus Gründen der Vereinfachung unterscheiden wir nachfolgend nicht zwischen Mieter oder Eigentümer, denn wie gesagt: Nebenkosten fallen für jeden an.
Es stellt sich nun die Frage: Was zählt eigentlich zu den Betriebskosten bzw. Nebenkosten? Genaue Auskunft gibt uns BetrkV § 2 Aufstellung der Betriebskosten. Hier werden exakt 17 Posten aufgezählt:

  • Laufende öffentlichen Lasten des Grundstücks
  • Grundsteuer
  • Wasserversorgung
  • Entwässerung
  • Betrieb der zentralen Heizungsanlage und Abgasanlage
  • Betrieb der zentralen Warmwasserversorgungsanlage, verbundene Heizungs- und Warmwasserversorgungsanlagen
  • Betrieb eines Personen- oder Lastenaufzugs
  • Gebäudereinigung und Ungezieferbekämpfung
  • Gartenpflege
  • Beleuchtung
  • Kosten für die Außenbeleuchtung und Beleuchtung im Hausflur
  • Schornsteinreinigung
  • Sach- und Haftpflichtversicherung
  • Hausmeisterkosten
  • Betrieb einer Gemeinschafts-Antennenanlage
  • Betrieb von Einrichtungen für die Wäschepflege
  • Sonstige Betriebskosten im Sinne des § 1 BetrKV, die von den Nummern 1 bis 16 nicht erfasst sind

Diese Mietnebenkosten können nach einem bestimmten Verteilerschlüssel auf die Mieter einer Immobilie umgelegt werden. Es ist beispielsweise möglich, die Umlage nach Personenzahl oder Quadratmeter des Hauses oder der Wohnung vorzunehmen.

Was zählt nicht zu den Nebenkosten

Achtung: Nicht alle anfallenden Betriebskosten dürfen auf den Mieter umgelegt werden, berichtet der Kölner Immobilienmakler Goost. Was definitiv nicht dazugehört, regelt BetrkV § 1 Absatz 2:

Keine Nebenkosten sind:

  • Die Kosten der zur Verwaltung des Gebäudes erforderlichen Arbeitskräfte und Einrichtungen, die Kosten der Aufsicht, der Wert der vom Vermieter persönlich geleisteten Verwaltungsarbeit, die Kosten für die gesetzlichen oder freiwilligen Prüfungen des Jahresabschlusses und die Kosten für die Geschäftsführung (Verwaltungskosten).
  • Die Kosten, die während der Nutzungsdauer zur Erhaltung des bestimmungsmäßigen Gebrauchs aufgewendet werden müssen, um die durch Abnutzung, Alterung und Witterungseinwirkung entstehenden baulichen oder sonstigen Mängel ordnungsgemäß zu beseitigen (Instandhaltungs- und Instandsetzungskosten).

Betriebskosten und Energiekosten

„Weil die Energiekosten stark angestiegenen sind, lohnt sich ein Blick auf die größten Brocken der Nebenkosten“, meint der Kölner Immobilienmakler Christian Goost. „Engeriekosten sind einerseits die Stromkosten und andererseits die Heizkosten. Während der Strom in der Regel zwischen dem Verbraucher und dem Energieversorger abgerechnet wird, werden die Heizkosten normalerweise als Umlage für die Wohneinheit abgerechnet. Als erfahrener Kölner Immobilienmakler empfehle ich, schon vor dem Kauf einer Immobilie einen Schwerpunkt des Interesses auf die Energieeffizienz von Wohnung oder Haus zu legen. Das schließt böse Überraschungen aus. Ich verweise in diesem Zusammenhang auf meinen Blogbeitrag zum Energieeinsparungsgesetz (GEG).
Auch im Blogbeitrag „Energieeffizienz – Was können Immobilienbesitzer tun?“ habe ich wertvolle Tipps und Tricks zur Reduzierung der Energiekosten zusammengefasst.

Ukrainekrieg und Gasumlage

„Spätestens seit Russland über die Ukraine hergefallen ist, muss uns klar sein, dass Gas zunehmend ein knappes und vor allem teures Gut ist. Der Kreml-Diktator setzt die Gaslieferungen als Waffe vor allem gegen Deutschland ein.“

Um die deutsche Gasversorgung weiterhin sicherzustellen, müssen wir ab Herbst 2022 zusätzlich zum Kilowatt-Gaspreis die sogenannte Gasumlage bezahlen. Diese Umlage müssen alle Gasverbraucher, Firmen wie Privathaushalte, zahlen. Das ist leider unumgänglich, wenn wir es im Winter einigermaßen warm haben möchten“, meint Immobilienmakler Christian Goost. Weiter glaubt er “dass aufgrund der immens gestiegenen Gaspreise, ein noch nicht absehbarer Hammer bei der Nebenkostenabrechnung auf jeden von uns zukommt.“ Sein Rat: „Ich empfehle daher, dass jeder Haushalt eine kräftige Nachzahlung einplant und entsprechende Rücklagen bildet!“

Energiepreise als Chance

Der Kölner Immobilienmakler Christian Goost gehört nicht zu den Menschen, die schwarz in die Zukunft sehen. „Ich glaube einerseits, dass wir durch die gestiegenen Energiekosten wachgerüttelt werden und bin andererseits überzeugt, dass wir gemeinsam gestärkt aus der Krise hervorgehen werden. Nach meiner Einschätzung werden nun endlich ernsthafte Anstrengungen unternommen, alternative Energieträger zu etablieren. Mit einem Mix aus Windkraft, Sonnenenergie und vorübergehend noch herkömmlichen Energieträgern, werden wir einen großen Schritt in Richtung Klimaneutralität machen. Ich habe als regionaler und lokaler Immobilienmakler in Köln bereits festgestellt, dass jetzt beispielsweise viele Dächer mit Solaranlagen bestückt werden. Zusätzlich wird bei Haus und Wohnungen, insbesondere auch bei der Sanierung von Bestandsimmobilien, auf effiziente Wärmedämmung geachtet.

Die nächsten Nebenkostenabrechnungen und die steigenden Energiekosten werden uns große Schmerzen bereiten. Sie sind aber auch ein Ansporn, nicht nur im Sinne des Umweltschutzes, sondern vor allem auch im Sinne des Geldbeutelschutzes, weiterhin an der persönlichen Energieeinsparung zu arbeiten.“

Hinweis:

Aus Gründen der besseren Lesbarkeit wird auf die gleichzeitige Verwendung der Sprachformen männlich, weiblich und divers (m/w/d) verzichtet. Sämtliche Personenbezeichnungen gelten gleichermaßen für alle Geschlechter.