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Spekulationssteuer

Immobilienmakler Christian Goost erklärt die Spekulationsfrist

Spekulationsfrist leicht verständlich

Immobilienmakler Christian Goost erklärt die Spekulationsfrist leicht verständlich, weil diese Frist wichtig beim Verkauf von Privatimmobilien ist. Nachdem er Immobilienfachmann und kein Steuerberater ist, kann und darf er keine steuerrechtliche Beratung zur Spekulationsfrist bei Immobilien geben. Deshalb der ausdrückliche Hinweis: Alle nachfolgenden Steuerfakten stellen definitiv keine Beratung dar, sondern gehören zum (erweiterten) Wissen über Steuern und Abgaben bei Immobilien in Deutschland. So weit, so gut.


Kaum ein Thema beschäftigt Otto Normalverbraucher so sehr, wie Steuerabgaben. Viele sehen den Griff des Fiskus ins eigene Portemonnaie als unzulässig an. Einerseits werden hohe Steuern erhoben, andererseits beklagen viele Steuerzahler die sinnlose Verschwendung. Aber (fast) keiner kommt raus. „Nachdem wir uns dem trockenen Thema Spekulationsfrist bei Immobilien widmen, möchte ich Ihnen auch Wissenswertes und auch kurioses zum deutschen Steuersystem erzählen …“

Steuern bezahlen schon bevor Sie am Morgen die Augen öffnen

„Bereits am Morgen, bevor Sie überhaupt ein Auge aufgemacht haben, da haben Sie bereits Steuern bezahlt. Das glauben Sie nicht? Und was ist mit der Stromsteuer, die Sie für den Betrieb Ihres elektrischen Weckers bezahlen? Wer jetzt entgegnet, dass er einen batteriebetriebenen Wecker benutzt, dem sei gesagt, dass er über die Mehrwertsteuer beim Batteriekauf schon Steuern bezahlt hat. Wer gar keinen Wecker hat, ist auch nicht fein raus: In der Bettdecke für die wohlige Wärme steckt auch die ungeliebte Mehrwertsteuer von 19 Prozent drin. Das ist die nackte Wahrheit!“ So die Einschätzung von Christian Goost, Immobilienmakler in Köln.

Mehrwertsteuer bezahlt jeder – Spekulationssteuer nicht unbedingt

Machen wir es kurz: Jeder private Verbraucher bezahlt Mehrwertsteuer. Sie ist eine sogenannte Verbrauchssteuer, weil sie beim Konsum erhoben wird. Wer glaubt, dass es nur drei Mehrwertsteuersätze gibt, lebt im Tal der Ahnungslosen. Das werden wir weiter unten am berühmten Beispiel des Weihnachtsbaumes erklären. Ganz allgemein gilt: In Deutschland ist komplexes Steuersystem mit rund 37 einzelnen Steuerarten etabliert. Den größten Teil mit etwa 60 Prozent bringen einerseits die Einkommenssteuer und andererseits die Umsatzsteuer, im Volksmund auch ‚Mehrwertsteuer‘ genannt.

Leider sind Steuern, auch bei Immobilien, unvermeidliche Pflichtabgaben ohne einen Anspruch auf individuelle Gegenleistung. Das bedeutet: Jeder Deutsche muss eine gewisse Steuerlast tragen – ob er will oder nicht.

Im Haushaltsjahr 2021 lagen die Steuereinnahmen von Bund und Ländern
bei 761,0 Mrd. Euro. Die Spekulationssteuer für Immobilien ist darin enthalten. Die Steuer bei Immobilien spielt aber nur eine untergeordnete Rolle, weil es viele Ausnahmen gibt.

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Spekulationsfrist bei Immobilien

Zunächst gilt: Der Immobilienkauf an sich ist selbstverständlich steuerfrei, weil der Kauf eines Hauses oder einer Wohnung in der Regel aus bereits versteuertem Vermögen getätigt wird. Schließlich hält der Fiskus schon bei der Einkommenssteuer die Hand auf. Auch eventuelle Erben wurden möglicherweise über die Erbschaftssteuer schon zur Kasse gebeten. Beim Immobilienverkauf kann jedoch unter Umständen, wenn beispielsweise die Spekulationsfrist nicht eingehalten wird, die sogenannte Spekulationssteuer anfallen. Diese Steuer bei Immobilien erklären wir weiter unten.

Zwei Steuerarten beim Immobilienkauf

Beim Immobilienkauf und Grundstückskauf von Privatleuten fällt keine Mehrwertsteuer an, wohl aber sowohl Grunderwerbsteuer als auch Grundsteuer.

Die Grunderwerbsteuer fällt einmalig, also beim Kauf eines Hauses, einer Wohnung oder eines Grundstückes an. Die Höhe der Steuer hängt von der sogenannten Bemessungsgrundlage ab, also dem tatsächlichen Kaufpreis des Grundstücks bzw. der Immobilie. Je nach Bundesland gilt ein anderer Steuersatz. In Nordrhein Westfalen oder noch genauer in Köln liegt der Steuersatz bei rekordverdächtigen 6,5 Prozent, in Bayern und Sachsen dagegen nur bei 3,5 Prozent.

Grundsteuer im Feuer

Eigentlich soll die Grundsteuer bis zum 31. Dezember 2024 reformiert werden. Dazu werden im Herbst 2022 grundsätzliche Daten erhoben. Weil aber das digitale Meldeverfahren vollkommen überlastet ist, bleibt es spannend, ob und wie die neue Grundsteuer kommen wird.
Bis Ende 2024 gilt die „alte“ Grundsteuer, deren Berechnung äußerst kompliziert ist:

Denn der Steuerbetrag ist von zahlreichen Faktoren abhängig. Es gibt keinen einheitlichen Steuersatz, weil alte und neue Bundesländer unterschiedliche Prozentsätze haben. Mitentscheidend ist auch die Zuständigkeit des Finanzamtes bzw. den Hebesatz der jeweiligen Gebietskörperschaft. Der für die ganze Stadt Köln gültige Hebesatz bei der Grundsteuer B beträgt 515 Prozent. Wie dieser Prozentsatz für die Grundsteuerermittlung weiter verwendet wird, wie der Einheitswert festgestellt wird, das erklärt gerne ein Steuerberater.

Zum Vergleich: Der Grundsteuersatz in der Landeshauptstadt Düsseldorf beträgt 2021 440 Prozent in Bonn 680 Prozent. Man sieht also ganz deutlich, dass sich die Grundsteuer innerhalb weniger Kilometer erheblich ändert.

Spekulationsfrist und Spekulationssteuer

Für Privatbesitzer gilt zunächst Folgendes: Wer in Erwägung zieht, sein Haus, seine Wohnung oder sein Grundstück zu verkaufen und dabei einen Gewinn erzielt, bei dem kann unter Umständen die sogenannte Spekulationssteuer (§ 23 EStG) anfallen.

Der zu versteuernde Gewinn ergibt sich aus der Differenz zwischen dem Verkaufspreis und dem ursprünglich bezahlten Kaufpreis. Auch hier wieder der Rat: Der Umgang mit der Spekulationsfrist oder der Spekulationssteuer ist etwas für Profis. Steuerberater sind nämlich geschult und kennen die exakte rechtliche Situation und die Ausnahmen bei Steuern rund um die Immobilie.

Es ist nämlich so, dass selbst genutztes Wohneigentum möglicherweise gar nicht unter die Spekulationsfrist fällt und der Gewinn somit steuerfrei ist.

Spekulationsfrist bei Vermietung einer Immobilie

„Wenn mein Kunde eine Immobilie als Geldanlage erwirbt und deshalb nicht selbst nutzt, ist bei der Spekulationsfrist Vorsicht geboten. Sollte das Haus oder die Wohnung innerhalb von 10 Jahre mit Gewinn verkauft werden, sollten Sie Ihren Steuerberater wegen der Spekulationsfrist konsultieren“, so der Kölner Immobilienmakler Christian Goost. Nach 10 Jahren fällt dann keine Spekulationssteuer bei fremd genutzen Immobilien an. Besondere Regelungen gelten im Falle einer Scheidung.

Spekulationsfrist bei Eigennutzung einer Immobilie

Bei der privaten Eigennutzung einer Immobilie gilt die verkürzte Spekulationsfrist von insgesamt 3 Jahren. Im Klartext: Es zählt das Verkaufsjahr und mindestens die beiden vorherigen Jahre.
Hier kann man davon ausgehen, dass der Gewinn bringende Verkauf einer Immobilie durch Privatleute hinsichtlich der Spekulationssteuer steuerfrei ist.

Wissenswertes über Spekulationsfrist und Spekulationssteuer

Wer ein unbebautes Grundstück erwirbt und dann mit Gewinn wieder verkauft, unterliegt immer der Spekulationssteuer, weil die Koppelung an die Wohneigennutzung nicht gegeben ist. Das Ende der 10-jährigen Spekulationsfrist gilt in diesem Fall laut Gesetz nicht. Eigene Regeln gelten auch bei Schenkung oder Erbschaft. Ein Steuerberater hilft in diesem Fall gerne weiter. Der Kölner Immobilienmakler Christian Goost meint dazu: „Der Schwerpunkt meiner Tätigkeit liegt in der Vermittlung von Immobilien, hauptsächlich in Köln und Umgebung. Dazu bilde ich mich permanent weiter. Als speziell ausgebildeter Mediator in Köln kann ich sehr gut helfen, wenn sich die beteiligten Parteien nicht einig werden. Übrigens bin ich zudem vom Magazin Focus zum Top-Immobilienmakler in Köln 2022 ausgezeichnet worden. Die juristische und steuerliche Beratung sollen die Fachleute machen, die dafür ausgebildet und zertifiziert sind.“

Wie hoch ist die Spekulationssteuer innerhalb der Spekulationsfrist?

Das ist relativ einfach, aber trotzdem wieder etwas kompliziert – wie nun das deutsche Steuerwesen ganz allgemein so ist.
Den Verkaufsgewinn ermittelt am besten der Steuerberater des privaten Verkäufers. Vom Rohgewinn (Verkaufspreis abzüglich Einstandspreis) dürfen noch Kosten wie Maklergebühren, Renovierungskosten in Vorbereitung auf den Verkauf, Anzeigenkosten etc. abgezogen werden, um den Reingewinn zu ermitteln. Dieser wird dann mit dem persönlichen Einkommenssteuersatz versteuert.

Highlights im deutschen Steuerrecht

„Ich möchte das trockene Thema Spekulationsfrist und Spekulationssteuer nicht ausklingen lassen, ohne zwei Highlights aus dem deutschen Steuerdschungel zu erwähnen. Wie eingangs schon beschrieben, ist der Weihnachtsbaum das Beispiel für deutschen Steuerwahnsinn schlechthin. Plastikbäume werden mit 19 Prozent versteuert. Plantagenbäume, also ‚echte Pflanzen‘, die durch einen Gewerbetreibenden (Baumarkt o. ä.) verkauft werden, sind mit 7 Prozent Mehrwertsteuer belegt. Wenn ein pauschal versteuernder Landwirt einen einzelnen Baum verkauft, sind es nur 5,5 Prozent. Verkauft derselbe Landwirt aber aus einer Weihnachtsbaumplantage einen Baum, dann fallen 10,7 Prozent Umsatzsteuer an. Das ist der Wahnsinn!

Bonn schießt den Vogel ab

Noch verrückter ist Folgendes: Die Stadt Bonn hat mit einer besonders kreativen Art eine Steuer erfunden – die Vergnügungssteuer auf gewisse Dienstleistungen. Das Beste ist: An bestimmten Stellen gibt es in der Stadt sogar dafür Automaten, wo die Dienstleisterinnen ein kostenpflichtiges Ticket ziehen können. Nachdem man in Bonn ganz fortschrittlich ist, kann man das aber auch im Internet machen, wo es im besten Steuerdeutsch heißt:
Anmeldung der Steuer gemäß § 4 der Satzung der Bundesstadt Bonn für die Einräumung der Gelegenheit zu sexuellen Vergnügungen und das Angebot sexueller Handlungen gegen Entgelt. „Der Stadtsäckel kann immer Geld gebrauchen, egal woher“, lacht der Kölner Immobilienmakler Christian Goost.

Kölner Immobilienmakler Christian Goost setzt sich ein

„Soweit mein ganz persönlicher Schnelldurchgang durch Spekulationsfrist und Spekulationssteuer. Meine Haupttätigkeit ist die Vermittlung von Immobilien für Käufer, Verkäufer und Mieter. Als selbstständiger Immobilienmakler in Köln habe ich viele Kontakte. Rufen Sie mich einfach an und lassen Sie uns bei einem unverbindlichen Termin Ihre Immobilienwünsche ermitteln. Seit über 20 Jahren habe ich zahlreiche maßgeschneiderte Angebote für viele zufriedene Kunden vermittelt. Gerne setze ich mich auch für Sie ein.“

Hinweis:

Aus Gründen der besseren Lesbarkeit wird auf die gleichzeitige Verwendung der Sprachformen männlich, weiblich und divers (m/w/d) verzichtet. Sämtliche Personenbezeichnungen gelten gleichermaßen für alle Geschlechter.