Mietpreisbremse

Fakten zur aktuellen Mietpreisbremse

Seit Mitte 2020 gibt es die zweite Fassung der seit 2015 bestehenden Mietpreisbremse. Wir von Goost Immobilien informieren Sie kompetent und immer aktuell zu den neuen Bestimmungen.

Warum gibt es eigentlich die Mietpreisbremse?

Seit vielen Jahren ist bekannt, dass in Deutschland zu wenig bezahlbare Wohnungen auf dem Markt sind. Die Politik reagierte darauf erstmals im Jahr 2015 mit dem Mietrechtsnovellierungsgesetz (MietNovG).

Offiziell trägt das Gesetz den sperrigen Namen: „Gesetz zur Verlängerung und Verbesserung der Regelungen über die zulässige Miethöhe bei Mietbeginn.“ Es wird im Volksmund auch „Mietpreisbremse“ genannt.

Dieses Gesetz wurde ursprünglich auf eine Laufzeit bis 2020 begrenzt. Trotz zweifelhafter Erfolge verabschiedete eine Mehrheit aus CDU/CSU und SPD die Neufassung, die am 01.04.2020 in Kraft trat. Sie stellt zweifellos eine Verschärfung der Mietpreisbremse dar und hat eine Gültigkeit bis 2025. Für viele Kritiker ist eindeutig klar, dass der verschärfte „Mietendeckel“ Nachteile für Mieter und Vermieter darstellt.

Wo gilt die Mietpreisbremse?

Die gesetzliche Regulierung der Mieten gilt in Deutschland vor allem in Regionen mit angespanntem Wohnungsmarkt. Die Definition von „angespannt“ behalten sich die einzelnen Bundesländer selbst vor. Als Bewertungskriterien gelten insbesondere vier Indikatoren: Wachstum der Bevölkerung, Wohnungsleerstände, Entwicklung der Mieten in den letzten Jahren sowie die prozentuale Belastung vom Einkommen für Mieter.

Ab 1.7.2020 regelt in NRW die neue Mieterschutzverordnung die Beziehungen zwischen Mieter und Vermieter. Darin ist insbesondere der Geltungsbereich der Mietpreisbremse verankert.

Im Regierungsbezirk Köln sind folgende Kommunen betroffen: Alfter, Bad Honnef, Bergisch Gladbach, Bonn, Bornheim, Hennef (Sieg), Köln, Königswinter, Leichlingen, Niederkassel, Pulheim, Rösrath, Siegburg, Wachtberg, Wesseling.

Goost Immobilien Mietpreisebremse

Was sind die wichtigsten Bestandteile der so genannten Mietpreisbremse?

Das Gesetz, das Mieter vor allem gegen unberechtigte Mietsteigerungen schützen soll, umfasst mehrere Eckpunkte. Eine genauere Betrachtung bringt Licht in das teilweise undurchsichtige Gesetzespaket.

Mietpreisbremse nicht bei Neuvermietung anwendbar

Grundsätzlich gilt erst einmal, dass der Mietendeckel nur bei der Wiedervermietung von Bestandswohnungen und ausdrücklich nicht bei Neubauten angewendet wird. Das bedeutet, dass der Eigentümer die Miete für eine neu errichtete Wohnung ohne gesetzlichen Eingriff selbst bestimmen darf. Damit soll verhindert werden, dass Investoren trotz der Einschränkungen durch die Mietpreisbremse möglichst ungehindert neue Wohnungen bauen.

Mietpreisspiegel und Vergleichsmiete

Die Miete darf bei einem neu abgeschlossenen Mietvertrag maximal zehn Prozent über der ortsüblichen Vergleichsmiete liegen. Die örtliche Vergleichsmiete wird über den Mietspiegel der betroffenen Kommunen ermittelt. Dieser wird ab 2020 sechs statt vier Jahre gelten. Ziel ist, dass die ortsübliche Vergleichsmiete langsamer steigt.

Der Mietpreisspiegel wird üblicherweise von größeren Städten und Gemeinden in Deutschland ermittelt. Die Mietvertragsparteien können die Daten bei der zuständigen kommunalen Behörde anfordern. Sehr oft ist die Auskunftsstelle im Sozial- oder Wohnungsamt angesiedelt. Ist in einer Kommune kein Mietspiegel vorhanden, werden meist Sachverständige beauftragt.

Kappungsgrenze und Mietpreisbremse

Außerdem ist die so genannte Kappungsgrenze für die Erhöhung der Miete reduziert. Unter Kappungsgrenze versteht man die maximale Erhöhungsgrenze des Mietzinses in einer bestimmten Mietlaufzeit (Achtung: Die Mietpreisbremse begrenzt die Miete bei der Neuvermietung, die Kappungsgrenze ist für bestehenden Mietverhältnisse anzuwenden).
Zurück zur Kappungsgrenze. Der zufolge darf die Wohnungsmiete höchstens um 15 Prozent innerhalb von drei Jahren steigen. Ohne die Reduzierung wäre ein Anstieg von bis zu 20 Prozent möglich. Die Mietobergrenze ist jeweils der Mietzins aus dem örtlichen Mietpreisspiegel. Der Mietpreisspiegel bildet die ortsübliche Vergleichsmiete durch Vergleichswohnungen, Gutachten von Sachverständigen oder durch eine Auskunft aus einer Mietdatenbank nach. Übrigens: Für Mieterhöhungen nach einer Wohnungsmodernisierung gilt die genannte Beschränkung auf die örtliche Vergleichsmiete nicht. Das Gesetz der Mietpreisbremse sieht hier Sondervorschriften vor.

Sondervorschriften für Mietpreisbremse

Der Mietendeckel soll den Eigentümer nicht daran hindern, Bestandswohnungen zu modernisieren. Damit die Modernisierungsinvestitionen auch wirklich sinnvoll angelegt sind, ist die erste Vermietung nach einem Umbau von der Mietpreisbremse ausgenommen. Doch Vorsicht: Auch hier hat der Gesetzgeber einige Fallstricke eingebaut. Der Einbau eines zeitgemäßen Sanitärbereichs muss nicht automatisch eine so genannte umfassende Modernisierung sein.

Eine umfassende Modernisierung ist ausdrücklich nur dann gegeben, wenn die Investition mindestens einem Drittel von dem entspricht, was ein Neubau gekostet hätte. Darüber hinaus muss die modernisierte Wohnung mindestens mit einer Wohnung in einem Neubau vergleichbar sein.

Kündigungssperrfrist

Zusätzlich verlängert der Gesetzgeber die Kündigungssperrfrist bei der Umwandlung von Miet- in Eigentumswohnungen. Das bedeutet, dass entgegen der im BGB genannten drei Jahre, die Vermieter fünf Jahre keinen direkten Zugriff auf ihr Eigentum haben. Erfreulicherweise ergibt sich daraus, dass in Köln nicht mehr 8 Jahre gewartet werden muss: Sie als Eigentümer können nun schneller beispielsweise ihr Recht auf Eigenbedarf geltend machen.

Weniger bezahlbare Wohnungen auf dem Markt

Es ist zu befürchten, dass der Mietendeckel eine weitere, sehr negative Auswirkung auf den Wohnungsmarkt hat. Viele Wohnungen werden wohl „unter der Hand“ weitervermietet, um die gesetzliche Regelung zu umgehen. Möblierte Wohnungen – oftmals mit minderwertigem und abgewohntem Mobiliar – wechseln ohne jemals „auf dem Markt“ gewesen zu sein, zudem zu nicht gerechtfertigten Preisen den Mieter. Eine Provision an einen seriösen Makler würde mit Sicherheit ein befriedigenderes und gerechteres Ergebnis für alle Mietparteien ergeben. Die Expertise eines qualifizierten Immobilienmaklers wie Christian Goost, der seit 2010 am Markt in Köln erfolgreich etabliert ist, hilft Ihnen als Kunden zu einem optimalen Ergebnis.

Mietrückforderung bis zu zweieinhalb Jahren

Einen massiven Eingriff in das Mietverhältnis bedeutet die neu geregelte Möglichkeit, zu viel bezahlte Mieten länger zurückzufordern. Das ist nun rückwirkend für neue Mietverträge ab 1. April 2020 bis zu 30 Monate möglich. Hier wünschen sich die Wohnungseigentümer dringend Nachbesserung. Ein Lichtblick: Für Mietverträge, die vor dem Stichdatum abgeschlossen wurden, gilt die alte Regelung. Das bedeutet, dass Rückzahlungen erst ab der Rüge geltend gemacht werden können.

Mietpreisbremse Goost Immobilien

Wem hilft die Mietpreisbremse?

Während die Mieter die Verlängerung und Verschärfung des Mietendeckels bejubeln, wird vielfach die Kehrseite des unzureichenden Gesetzes verschwiegen. Die eigentliche Absicht, neuen und modernen Wohnraum zu schaffen, wird oft nicht erreicht. Im Gegenteil. Vielen Hauseigentümern fehlt nun der Anreiz, marode Bausubstanz zu modernisieren. Daher werden möglicherweise Altstadtwohnungen noch mehr verfallen, weil das Geld für Renovierungen fehlt. Oftmals fehlen gerade dort zeitgemäße sanitäre Grundausstattungen wie private Dusche und WC. Folglich werden die dortigen Mieter kaum Anschluss an zeitgemäßes Wohnen haben.

Auch die Umwandlung von Innenstadtlagen in barrierefreies Wohnen wird wohl durch die leider übertriebene Regulierung des Mietverhältnisses erschwert. Ganz zu schweigen von energetischer Sanierung oder Anschluss an Digitalisierung.

Fazit

Die Mietpreisbremse – gepriesen als große soziale Errungenschaft – hat nicht nur für Vermieter eine problematische Kehrseite. Das Wohnungseigentum sollte als partnerschaftliches Gut begriffen werden, das zum Nutzen von Mieter und Vermieter verantwortungsvoll weiterentwickelt werden darf. Zu strenge Regeln sind folglich kontraproduktiv, ja schädlich.

Aber trotz der Novellierung des Mietendeckels bleibt die Investition in ein Mietobjekt eine attraktive Geldanlage. Im Portfolio von Goost Immobilien befinden sich dafür zahlreiche perfekte Objekte in der Stadt und im Raum Köln.

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