Die Maklerprovision in der Diskussion

Die Maklerprovision in der Diskussion

Die Maklerprovision oder auch Maklercourtage (sprich: Makler-Kurtasch) ist immer wieder ein Thema, das die Gemüter erhitzt. Zum Jahresende 2020 wurde die Maklerprovision neu geregelt. Wer muss bezahlen? Käufer? Verkäufer? Beide? Wie hoch darf die Maklerprovision eigentlich sein? Wir von Goost-Immobilien haben es zum Ziel gemacht, unsere Geschäftspartner immer transparent und umfassend über alle geschäftlichen Vorgänge in unserem Unternehmen zu informieren. Deshalb wollen wir hier Licht ins Dickicht der gültigen Gesetzeslage beim Thema „Maklerprovision“ bringen.

Die Maklerprovision – Gesetzliche Regelung ab Ende 2020

Verbraucherschutz genießt in Deutschland einen hohen Stellenwert. Aus diesem Grund verabschiedete der Bundestag am 14. Mai 2020 den Gesetzesentwurf mit dem sperrigen Namen „Entwurf eines Gesetzes über die Verteilung der Maklerkosten bei der Vermittlung von Kaufverträgen über Wohnungen und Einfamilienhäuser“. Dieser Entwurf zum Maklerlohn nahm alle parlamentarischen Hürden und tritt am 23.12.2020 in Kraft.

Die Maklerprovision – Gesetzliche Regelung ab Ende 2020

Verbraucherschutz genießt in Deutschland einen hohen Stellenwert. Aus diesem Grund verabschiedete der Bundestag am 14. Mai 2020 den Gesetzesentwurf mit dem sperrigen Namen „Entwurf eines Gesetzes über die Verteilung der Maklerkosten bei der Vermittlung von Kaufverträgen über Wohnungen und Einfamilienhäuser“. Dieser Entwurf zur Maklercourtage nahm alle parlamentarischen Hürden und tritt am 23.12.2020 in Kraft.

Für wen oder was gilt die Neuregelung der Maklerprovision?

Maßgeblich für die Anwendung des neuen Provisionsrecht sind mehrere Punkte, die wir kurz zusammenfassen wollen. Grundsätzlich bedarf es eines Maklers, der ein Gewerbe betreibt, also als Unternehmer tätig ist. Vertragspartner kann für die Anwendung des Gesetzes nur ein Verbraucher sein. Verbraucher im Sinne des BGB „ist jede natürliche Person, die ein Rechtsgeschäft zu Zwecken abschließt, die überwiegend weder ihrer gewerblichen noch ihrer selbständigen beruflichen Tätigkeit zugerechnet werden können.“ Vereinfacht gesagt ist ein Verbraucher eine Privatperson.

Als weitere Voraussetzung gilt, dass der Maklervertrag sich eindeutig auf Einfamilienhäuser, Doppelhaushälften, Reihenhäuser sowie Wohnungen bezieht. Ausgenommen sind ganz klar Mietshäuser, Gewerbeimmobilien oder Baugrundstücke.

Ziel der Neuregelung der Maklerprovision

Durch die bundesweit gültige Novelle soll die einheitliche geregelte Teilung der Maklerprovision zu einer spürbaren Kostenreduzierung für Immobilienkäufer führen. Im Klartext bedeutet das, dass der Käufer nicht mehr komplett die Maklergebühren bezahlen muss.
Zukünftig lautet die gesetzliche Vorgabe, dass auch der Verkäufer zur Kasse gebeten wird. Und zwar jeweils zur Hälfte. Das Gesetz besagt, dass diese Regelung gilt, egal ob der Verkäufer oder der Käufer den Makler eingeschaltet hat.

Konkrete Umsetzung der Gesetzesnovelle

Wie immer liegt der Teufel im Detail. Deshalb wollen wir von Goost-Immobilien – getreu unserem Transparenzversprechen – nähere Informationen über die Regelung der Maklerprovision geben. Uns ist wichtig, dass auch der juristische Laie die Regelungen kennt und versteht. Deshalb greifen wir dieses Thema der Maklercourtage hier auch ganz grundsätzlich auf.

Zunächsteinmal gilt: Alle Regelungen die das Thema „Maklerprovision“ betreffen, sind im Bürgerlichen Gesetzbuch (BGB) enthalten. Die betreffenden Bestimmungen sind im § 656 zu finden.

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Maklerverträge gelten nur mehr in Textform

Bevor wir die Einzelheiten der Maklerprovision erläutern, zunächst eine Vorbemerkung: Galten bisher auch mündliche Absprachen, so ist das künftig vorbei. Alle Maklerverträge für Wohnungen und Einfamilienhäuser sind nur mehr wirksam, wenn eine entsprechende Textform vorliegt. Das kann als Papierdokument aber auch in elektronischer Form geschehen.
Die Zeiten von mündlichen Absprachen und Handschlag sind auch hier nun endgültig vorbei.

Überblick: Ab Ende 2020 gibt es drei Varianten der Maklerprovision

Und nun ins Eingemachte: Ab Ende 2020 gibt es drei Varianten der neuen Maklercourtage.

  • Teilung der Maklerprovision je zur Hälfte für Käufer und Verkäufer (geregelt in § 656c BGB)
  • Innenprovision (geregelt in BGB § 652 BGB)
  • Maklerprovision nach § 656d BGB

Variante 1: Teilung der Maklerprovision

Beginnen wir zunächst mit dem Standard-Fall, der bei Goost-Immobilien über 95 Prozent Anwendung findet. Die entsprechende gesetzliche Regelung finden wir im § 656c BGB. Der Text lautet:

(1) Lässt sich der Makler von beiden Parteien des Kaufvertrags über eine Wohnung oder ein Einfamilienhaus einen Maklerlohn versprechen, so kann dies nur in der Weise erfolgen, dass sich die Parteien in gleicher Höhe verpflichten. Vereinbart der Makler mit einer Partei des Kaufvertrags, dass er für diese unentgeltlich tätig wird, kann er sich auch von der anderen Partei keinen Maklerlohn versprechen lassen. Ein Erlass wirkt auch zugunsten des jeweils anderen Vertragspartners des Maklers. Von Satz 3 kann durch Vertrag nicht abgewichen werden.“

So weit der trockene Gesetzestext.

Neues Kostenprinzip

Das ist ein völlig neues Kostenprinzip und bedeutet, dass nach neuem Recht Käufer und Verkäufer die Maklerprovision hälftig teilen. Wichtig: Der Gesetzgeber hat den Paragraphen eindeutig formuliert und lässt keine Ausnahmen zu. Dass es wirklich ernst gemeint ist unterstreicht der Gesetzgeber mit folgendem Satz im Absatz 2:

(2) Ein Maklervertrag, der von Absatz 1 Satz 1 und 2 abweicht, ist unwirksam.

Halten wir nochmals fest:

  • Zukünftig teilen sich Käufer und Verkäufer die Maklerprovision je zur Hälfte.
  • Eine Abweichung von diesem Grundsatz führt zwangsweise zur Nichtigkeit des Vertrags.
  • Ein Nachweis für die Bezahlung der Maklercourtage ist im Gesetzestext ausdrücklich nicht verankert und bleibt Käufer bzw. Verkäufer frei überlassen. Das ist ein wesentlicher Unterschied zur Provisionsregelung, die im § 656 d BGB anders (Stichwort „Zahlungsnachweis“) geregelt ist.

Ein wichtiger Punkt muss unbedingt noch erwähnt werden. Um die Höhe unserer vereinbarten Maklerprovision eindeutig festzuhalten, ist es bei Goost-Immobilien gute Praxis, einen entsprechenden Passus in den Kaufvertrag aufzunehmen. Darin wird die Höhe der vereinbarten Maklercourtage schriftlich festgehalten.

Als Käufer bzw. Verkäufer haben Sie damit immer klar und fair alle Kosten im Überblick.

Variante 2: Die Innenprovision

Unberührt von der Gesetzesnovelle bleibt die so genannte „Innenprovision“.
Dieser Begriff ist schnell erklärt. Er ist wichtig, da er bei einer nicht unbedeutenden Form von Immobiliengeschäften Anwendung findet. Es sind die Fälle, wo eine Kaufvertragspartei den Makler unter Ausschluss der Doppeltätigkeit ausschließlich und allein mit der Wahrnehmung ihrer Anliegen beauftragt. Dann greift die so genannte „Innenprovision“.

Darunter versteht man die Gebühr, die vertraglich mit dem Verkäufer ausgehandelt wurde. Im Erfolgsfall (sprich: Verkauf) wird sie eindeutig und ausschließlich vom Verkäufer bezahlt.
Das fällt dann nicht unter § 656 BGB, sondern fällt – wie früher – unter den § 652 BGB. Im schönsten Juristendeutsch trägt er die Überschrift: „Entstehung des Lohnanspruchs“.

Der Vollständigkeit halber soll hier noch die Möglichkeit der „Außenprovision“ kurz angerissen werden.

Als Außenprovision bezeichnet man das Honorar, das dem Käufer einer Immobilie vom Makler berechnet wird. Für das Immobiliengeschäft bedeutet das konkret, dass beispielsweise Suchaufträge dann unter den § 652 BGB fallen, wenn keine Vereinbarung mit dem Verkäufer vorliegt. Auch kein so genanntes „an die Hand geben“. Im Streitfall werden die Gerichte hier besonderes Augenmerk darauf richten.

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Variante 3: Maklerprovision nach BGB § 656d

Der Vollständigkeit halber erwähnen wir hier noch eine Provisionsvariante, die aber in unserem Alltagsgeschäft nicht vorkommt. In der Neufassung des § 656d BGB heißt es:

(1) Hat nur eine Partei des Kaufvertrags über eine Wohnung oder ein Einfamilienhaus einen Maklervertrag abgeschlossen, ist eine Vereinbarung, die die andere Partei zur Zahlung oder Erstattung von Maklerlohn verpflichtet, nur wirksam, wenn die Partei, die den Maklervertrag abgeschlossen hat, zur Zahlung des Maklerlohns mindestens in gleicher Höhe verpflichtet bleibt. Der Anspruch gegen die andere Partei wird erst fällig, wenn die Partei, die den Maklervertrag abgeschlossen hat, ihrer Verpflichtung zur Zahlung des Maklerlohns nachgekommen ist und sie oder der Makler einen Nachweis hierüber erbringt.

Form des Bezahlungsnachweises

Ein Bezahlnachweis über die Maklercourtage ist bei dieser Variante hier also unbedingt erforderlich! Die Form des Nachweises ist nicht näher geregelt. Es ist aber davon Auszugehen, dass im Streitfall die Vorlage eines Kontoauszugs oder eines Überweisungsbelegs an Beweiskraft nicht zu überbieten ist.

In den Medien wurde im Vorfeld der Gesetzesnovelle manchmal etwas missverständlich berichtet. Deshalb verweisen wir in diesem Zusammenhang darauf hin, dass insbesondere die Nachweispflicht, dass der Verkäufer seinen Provisionsanteil bezahlt hat, nur für den § 656 d BGB besteht. Weitergehende Informationen zu dieser Variante des Maklerlohns finden Sie auch beim IVD – dem Immobilienverband Deutschland.

Transparenz – die Säule von unseren seriösen Immobiliengeschäften

Die Neuregelung der Maklerprovision tritt Ende 2020 in Kraft. Trotz des scheinbar eindeutigen Gesetzestextes bestehen noch Unsicherheiten beim Verbraucher. Wir von Goost-Immobilien verstehen uns als seriöser Berater aller unserer Kunden. Deshalb sprechen wir klar und möglichst ohne Juristendeutsch frühzeitig vor einer Unterschrift alle Details des Immobiliengeschäftes an. Dazu gehört auch und gerade die Maklerprovision. Dabei versuchen wir – gemäß unseres „Transparenzprinzips“ – leicht verständliche aber fundierte Erklärungen zu geben. Juristen beschäftigen wir am liebsten als Notar zum gelungenen Abschluss eines erfolgreichen Immobiliengeschäftes für unsere Kunden.