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Verkaufspreis, Immobilien, Immobilienmakler Goost

Der optimale Angebotspreis von Immobilien

Verkaufspreise für Immobilien optimal bestimmen | Kölner Immobilienmakler informiert

Der optimale Angebotspreis von Immobilien ist noch immer der Schlüssel zum erfolgreichen Immobilienverkauf in Köln und anderswo, weiß der Kölner Immobilienmakler Christian Goost zu berichten. Dazu studierten vor wenigen Jahren sowohl Käufer als auch Verkäufer eifrig die Immobilienanzeigen der Kölner Zeitungen. Besonders die Wochenendausgaben. Wer sich über den aktuellen Angebotspreis von Immobilien informieren wollte, stand am Samstagmorgen schon früh am Zeitungskiosk, um die druckfrischen Zeitungsexemplare zu ergattern. Mit spitzem Bleistift haben die Schnäppchenjäger dann Tabellen erstellt und die Angebotspreise bzw. Verkaufspreise von Immobilien den Quadratmetern und Baujahren gegenübergestellt.

Transparenz des Immobilienmarktes durch das Internet

Die Zeitungsannoncen spielen heutzutage nur mehr eine untergeordnete Rolle am Immobilienmarkt. Mit wenigen Klicks kann sich heute der Immobilien-Interessent ein Bild über den Verkaufspreis von Immobilien machen. Die Immobilienverkäufer brauchen neuerdings eine wesentlich ausgefeiltere Strategie, ihre Immobilie marktgerecht zu verwerten. Transparenz und absolute Seriosität heißen heute die unverzichtbaren Schlagworte für den professionellen Immobilienverkäufer.

Der Kölner Immobilienmakler Christian Goost steht für professionelle Immobilienvermittlung

Seit über 20 Jahren steht der Kölner Immobilienmakler Christian Goost für professionelle Immobilienverkäufe zur Verfügung. In dieser Zeit hat er in und um Köln für viele Kunden erfolgreich Immobilien verkauft. Teilweise vertraut bereits die Erbengeneration auf die Dienste des Immobilienbüro Goost.

Worin liegt nun das Geheimnis des seit über zwei Jahrzehnten so erfolgreichen Maklerbüros von Christian Goost?

Der optimale Angebotspreis als Erfolgsfaktor

Fragt man den Inhaber des Immobilienbüro Goost, dann fallen ihm gleich mehrere Erfolgsfaktoren ein. „Zunächst besteht man auf diesem hart umkämpften Markt nur, wenn man absolut seriös und glaubwürdig handelt,“ so der Kölner Immobilienmakler Christian Goost. „Neben den regionalen Kölner Kontakten, die unbedingt erforderlich sind, spielt natürlich unsere professionelle Berechnung des Angebotspreis für eine Immobilie die größte Rolle. Dafür verwenden wir echt viel Knowhow, weil das einfach Hand und Fuß haben muss und über den zeitnahen Verkaufserfolg entscheidet.“

Der optimale Angebotspreis entscheidet über den zügigen Verkauf einer Immobilie

Wie bereits erwähnt, reicht heute für einen erfolgreichen Immobilienverkauf in Köln und anderswo keinesfalls mehr die Größe oder Farbigkeit einer Immobilienanzeige in der Presse. Schlüsselfaktor ist der marktgerechte Angebotspreis für eine Immobilie: Je professioneller der Verkaufspreis von Immobilien berechnet wird, desto zügiger wird ein erfolgreicher Immobilienverkauf abgewickelt, weiß der Immobilienmakler aus Köln zu berichten.

Einerseits hat sich natürlich das Preisargument heutzutage auch beim Immobilienverkauf durchgesetzt. Andererseits kann sich die Qualität einer Immobilie – bei entsprechender Transparenz – durchaus im Angebotspreis für Immobilien positiv widerspiegeln.

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Sachwert – Vergleichswert – Ertragswert

Das sind alles Begriffe, die der Immobilienverkäufer schon einmal gehört hat. Was sich aber genau hinter diesen Begriffen verbirgt, wissen die Wenigsten. Der Kölner Immobilienmakler Christian Goost schafft gerne den Durchblick. Sein Knowhow: Wie man am besten den Marktpreis für eine Immobilie erhält, kann er nach kurzer Zeit durch einen genauen Immobiliencheck sagen. Für die transparente Bewertung einer Immobilie gibt es nämlich grundsätzlich drei Verfahren.

Verkaufspreis berechnen mittels Vergleichswertverfahren

Beim Vergleichswertverfahren ermittelt sich der Preis des Hauses aus tatsächlich realisierten Kaufpreisen vergleichbarer Objekte. Dabei müssen sich die zum Vergleich herangezogenen Objekte den zu bewertenden Immobilien ähneln. Dazu zählen Faktoren wie Lage, Nutzung, Zuschnitt oder neuerdings auch Barrierefreiheit.

In der Praxis gibt es bei diesem Verfahren üblicherweise zwei Wege:

Direkter Vergleichswert: „Direkt neben dem Objekt wurde gestern ein in Lage, Grundriss und Zustand ähnliche Immobilie verkauft.“ Das wäre der Idealfall. Da der aber in der Realität beinahe nie eintritt, kommt dieses Verfahren sehr selten zum Tragen.

Indirekter Vergleichswert: Um ein Objekt zu bewerten wird auf eine Datenbank von Kaufpreisen von Gutachterausschüssen zurückgegriffen. Aus dieser Sammlung tatsächlich erzielter, früherer Kaufpreise können ähnliche Objekte als Referenz genutzt werden. Diese Erfahrungswerte liegen meist bei den Gemeinden vor und können dort eingesehen werden. Im Einzelfall müssen diese Werte allerdings noch durch Zu- oder Abschläge korrigiert werden. Das ist beispielsweise der Fall, wenn eine Immobilie bauliche Mängel aufweist.

Immobilienmakler Christian Goost ist als gebürtiger Kölner absolut im Vorteil. Als regional tätiger Immobilienspezialist kennt er sehr viele Objekte. Deshalb werden Defizite der zu verwertenden und meist bekannten Immobilie im Sinne der Seriosität und Transparenz entsprechend eingepreist.

Seriöse Bewertung einer Immobilie mittels Sachwertverfahren

Hier geht es rein darum, was die gesamte Immobilie tatsächlich wert ist. Dieser Wert setzt sich in der Regel einerseits aus dem Bodenwert und andererseits dem Sachwert der Immobilie zusammen.

Ganz banal: Bodenwert ist der Quadratmeterpreis mal Anzahl der Quadratmeter des Grundstückes auf dem sich die Immobilie befindet. Den Preis für den Quadratmeter erfährt man bei der zuständigen Kommune, oder beispielsweise über das Portal Boris.NRW.de. Der Bodenwert bezieht sich immer auf ein bestimmtes Grundstück und muss ggfls. noch angepasst werden.

Beim Sachwert geht es um den Preis, den das Gebäude wert ist. Hier werden nicht die tatsächlichen ehemaligen Baukosten herangezogen, sondern durchschnittliche Richtwerte. Die sogenannten Regelherstellungskosten. Diese werden dann noch um Abschreibungen gemindert. Denn auch Häuser unterliegen bekanntlich mit den Jahren einer Abnutzung. Um möglichst die Realität abzubilden, muss der ermittelte vorläufige Sachwert noch um den „Marktanpassungsfaktor“ bereinigt werden. Er wertet eine Immobilie beispielsweise entsprechend der Lage, dem Umfeld oder auch dem Grad der Eignung für Behinderte nochmals auf oder ab.

Letztendlich bildet dann die Addition von Bodenwert und Sachwert den realistischen Marktwert, der dann als Grundlage für den Angebotspreis fungiert.

Berechnung Verkaufspreis „Immobilien“ mittels Ertragswertverfahren

Beim Ertragswertverfahren werden für die Berechnung des Verkaufspreis einer Immobilie die Erträge aus den Mieten genutzt. Die Kernfrage lautet hier also: Wieviel Ertrag kann der Käufer mit diesem Objekt erzielen? Es ist klar, dass dieses Verfahren selten bei privaten Häusern angewendet wird. Vielmehr werden damit Grundstücke mit Miet- oder Gewerbeflächen, also beispielsweise Mehrfamilienhäuser bewertet.

Der optimale Angebotspreis: Fingerspitzengefühl absolut notwendig

Ein professioneller Immobilienmakler wie Christan Goost wird sich für die Ermittlung eines seriösen und transparenten Angebotspreises im Sinne seiner Kunden nie alleine auf eines der drei vorgestellten Verfahren stützen. Viel mehr ist es die genaue Marktkenntnis des erfolgreichen Kölner Immobilienmaklers, die zur Berechnung des Verkaufspreises führt. Man darf es durchaus sagen: Fingerspitzengefühl ist auch und gerade bei Transaktionen mit höheren Summen eine Eigenschaft von großen Vorteil.

Gepaart mit den richtigen Analysemethoden bei Häusern und Wohnungen konnte der Kölner Immobilienmakler Christian Goost in der Vergangenheit viele erfolgreiche Immobilienverkäufe rund um Köln in die Wege leiten.

Der optimale Angebotspreis: Darf es nicht ein bisschen mehr sein?

Landläufig meinen Immobilienverkäufer, dass der Startpreis immer überhöht sein muss, weil der Käufer die Kardinalfrage stellt: „Da geht doch noch was beim Preis, oder?“ Beim Autohaus sind es die legendären Fußmatten als Dreingabe, beim Immobilienverkauf sind es die berühmten 10 Prozent Nachlass, die doch „sicher drin“ sind.

Wie bereits erwähnt sind heute sowohl die Verkäufer als auch vor allem die Käufer von Immobilien bestens informiert. Beinahe alle Fakten sind in Sekundenschnelle über das Internet verfügbar. Immobilienportale liefern „kalte und warme“ Quadratmeterpreise und den exakten Verkaufspreis der Wohnung oder des Hauses zwei Straßenecken weiter. Bodenrichtwerte kann der Käufer ebenso schnell über das Netz erhalten, wie Vergleichspreise zu Neu- oder Altbauten.

Gerade darin liegt aber die Chance, über einen professionellen Immobilienmakler wie Christian Goost einen marktgerechten Angebotspreis zu ermitteln.

Die Falle: Zu optimistisch angesetzter Angebotspreis

Bei seriösen Immobilienfachleuten wie Christian Goost hat sich die Erkenntnis durchgesetzt: „Wenn ein Immobilienverkauf 6 Monate nach dem Start noch nicht notariell beurkundet ist, dann ist bei der Wertermittlung grundsätzlich etwas schief gelaufen.“ Ziel bei dem Projekt „Immobilienverkauf“ in Köln und anderswo ist es nämlich, möglichst nach 3-6 Monaten einen Abschluss beim Notar hinzubekommen. Alleine deshalb zeigt sich schon, dass Immobilienverkauf nichts für Hobbymakler ist, sondern immer durch einen Immobilienfachmann begleitet werden sollte. „Natürlich berechnen wir Immobilienmakler unsere Courtage. Das ist fair und ohne Ausnahme immer noch wirtschaftlicher, als die Immobilie unter Preis oder schlimmstenfalls gar nicht zu verkaufen,“ so lautet das eindeutige Statement des Kölner Immobilienmaklers Christian Goost.

Die Folgen des unrealistischen Startpreises

Der Immobilienverkäufer sollte sich der dramatischen Folgen eines mangelhaft berechneten Verkaufspreis einmal ganz konkret vor Augen führen! Dazu helfen ein paar Statistiken. Die besagen nämlich, dass Immobilien, die 20 Prozent über dem Marktpreis angeboten werden, über 1 Jahr brauchen, bis sie einen Käufer finden. Gleichzeitig rutscht der Verkaufspreis auf rund 84% des erzielbaren Wertes. Und jeder weiß, dass ein Angebot dass längere Zeit im Schaufenster steht, auch ein Ladenhüter mit entsprechendem negativen Image ist: „Da stimmt doch was nicht…!“

Auch die berühmten 10 Prozent Aufschlag, die eigentlich als Siegestrophäe an den Immobilienkäufer „zähneknirschend“ gegeben werden, sind heute nicht mehr üblich. „Der Markt ist transparent, der Verkäufer muss dem Rechnung tragen“, so sieht es der Kölner Immobilienmakler und Bewertungsspezialist Christian Goost.

Welcher Angebotspreis ist nun richtig?

Finden Makler und Verkäufer den richtigen Einstieg in den Markt, dann geht es schnell. Die Regeln der Marktwirtschaft sind hier absolut eindeutig: Passen Angebot und Nachfrage, dann findet sich bald ein Käufer, der mit dem Preis zufrieden ist, genauso wie der Verkäufer, und alle treffen sich im besten Fall nach nur einigen Wochen beim Notar.

Fazit für das Thema richtiger „Verkaufspreise Immobilien“

Der optimale Angebotspreis ist heute beim Immobilienverkauf in Köln und anderswo sehr wichtig. Ein zu hoher Einstiegspreis wirkt sich, wie man an den oben genannten Beispielen gesehen hat, negativ auf den letztlich erzielten Verkaufspreis aus.

Ein zu niedrig angesetzter Verkaufspreis ist verschenktes Geld. Damit ist klar: Nur der richtig gewählte Angebotspreis führt zum Erfolg und bedeutet für den Verkäufer den maximalen Ertrag ohne Imageverlust.

Immobilienverkauf ist ein hochprofessionelles Geschäft in Köln und anderswo, bei dem es um große Summen geht. Ein Spezialist wie der Kölner Immobilienmakler Christian Goost bringt richtig Geld. Aber vor allem das gute Gefühl, alles für den optimalen Immobilienverkauf getan zu haben. Im Zweifel lohnt in jedem Fall ein unverbindlicher Termin im Immobilienbüro Goost. Rufen Sie einfach an und vereinbaren Sie ein erstes Treffen.

Wir von Goost Immobilien, Ihrem Immobilienexperten in Köln, sind gerne für Sie da!

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