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Immobilie aufwerten, Immobilienfachmann Christian Goost

Immobilienaufwertung vor dem Verkauf

Immobilienaufwertung vor dem Verkauf

Immobilienaufwertung vor dem Verkauf ist legitim und sehr wichtig, um einen angemessenen Verkaufspreis zu erzielen. Um aber gleich zu Anfang mit einem Vorurteil aufzuräumen: Es geht bei der Aufwertung vor dem Immobilienverkauf nicht darum, offensichtliche und verborgene Mängel zu verstecken. Für den Immobilienspezialisten Christian Goost ist das eine ernste Angelegenheit. Denn der Satz „Schmücke die Braut – egal wie hässlich sie ist!“ hat beim seriösen Immobilienverkauf nichts verloren. Gerade wenn man durch kosmetische Reparaturen offensichtliche Mängel kaschiert, gibt es möglicherweise ein übles juristisches Nachspiel. Keiner will das und deshalb beschäftigt sich dieser Blogbeitrag ausführlich damit.

Immobilienaufwertung konkret

Weil es immer besser ist, konkret aufzuzeigen, um was es bei einer kosmetischen Reparatur gehen kann, hat Immobilienspezialist Christian Goost ein reales Beispiel an der Hand:

Vor dem Verkauf eines Mehrfamilienhauses wurde ein ausgeprägter Riss an der Außenfassade festgestellt. Nachdem sich dieser Riss im Treppenhaus bis zum Dachstuhl fortsetzt, stellte sich die Frage, ob dieser Spalt eine ernsthafte Wertminderung für die Immobilie darstellt. Es ging sogar so weit, dass die Diskussion aufkam, ob die Immobilie dadurch unverkäuflich wäre. Ein vereidigter Bausachverständiger sollte den Sachverhalt klären.

Immobilienaufwertung muss ehrlich und transparent sein

In dem geschilderten Fall wäre es natürlich einfach, einen Hobby-Maler von www.myhammer.de mit viel Silikon oder Acryl ausgestattet auf eine Leiter zu schicken, um den objektiv vorhandenen Schaden mit ungeklärter Langzeitwirkung zu verstecken.

Sollte der Käufer darauf hereinfallen und nach der nächsten Heizperiode den Riss entdecken, geht es schnell vor den Kadi. Natürlich wird im Notarvertrag ein Passus vorhanden sein, der nach dem Verkauf festgestellte Mängel von einem Regress ausschließt. Wenn aber dann das hässliche Wort von der „arglistigen Täuschung“ in die Diskussion kommt, dann ist großer Ärger vorprogrammiert.

Möglicherweise kann der Streit durch eine Ausgleichszahlung aus der Welt geschafft werden. Wenn es aber dann übel wird, dann steht schlimmstenfalls die Rückabwicklung mit hohen Kosten im Raum. Ein schaler Beigeschmack bleibt immer.

Gutachter vor Immobilienaufwertung beauftragen

Im konkret vorliegenden Fall wurde ein vereidigter Bausachverständiger beigezogen. Wie eine saubere Arbeit eines seriösen Gutachters aussieht, soll mit nachfolgenden Zitaten aus dem Gutachten belegt werden.

Aufgabenstellung:

Anlässlich des anstehenden Verkaufs des Wohnhauses XXXX in XXX (…) wurde die vorliegende Stellungnahme mit der fachlichen Bewertung eines stark ausgeprägten Risses an der Gebäuderückseite im Bereich des Treppenhauses beauftragt.

Feststellungen:

… Der zu bewertende Riss liegt im Bereich des obersten Fensters im Treppenhaus. Das Erscheinungsbild innerhalb des Treppenhauses ist in Bild … dokumentiert. Darin ist erkennbar, dass die Decke über dem Treppenhaus einschließlich der ersten Dachschräge aus Stahlbeton ausgeführt ist.

Das zugehörige Erscheinungsbild im darüber liegenden Spitzboden ist in Bild … dokumentiert. Darin ist der obere Rand der Betonplatte mit der Auflagerschwelle für die aufgehende Dachkonstruktion erkennbar.

Gutachter begründet Immobilienaufwertung

In einem sorgfältigen Gutachten begründet der Fachmann, der sehr oft ein Architekturstudium aufzuweisen hat, die Herkunft von mutmaßlichen Bauschäden. Und weil er es nicht nur mit Baufachleuten zu tun hat, versucht er sein Gutachten idealerweise auch für Laien verständlich zu formulieren.

Dazu ein Beispiel:

Rissursache: Die Risse sind auf die Bauweise bzw. das Materialverhalten zurückzuführen:

Betonbauteile, wie die Stahlbetondecke sowie der Ringanker über dem Treppenhaus verkürzen sich bei der weiteren Austrocknung nach der Erhärtung des Betons. …

Das unterhalb der Betondecke über dem Treppenhaus verlaufende Mauerwerk aus gebrannten Ziegeln schwindet nicht. Die Schwindverkürzung der Betondecke über dem Treppenhaus einschließlich des Ringankers hat deshalb zu dem vom Fenster ausgehend und anschließend schräg nach oben verlaufenden Riss geführt. Es handelt sich um ein typisches, häufig zu beobachtendes Erscheinungsbild bei konstruktiv gleichartig ausgebildeten Treppenhäusern.

Das Wichtigste im Gutachten: Die Bewertung

Die Bewertung des mutmaßlichen Bauschadens ist natürlich der Kernpunkt des Gutachtens. Der Bausachverständige hat es mit seiner Bewertung in der Hand, wie und ob der Preis der Immobilie beeinflusst wird. Einerseits ist er dazu verpflichtet, die Immobilie nicht „schlechter zu machen“ als sie ist. Andererseits kann er für ein fehlerhaftes „zu positives“ Gutachten in Haftung genommen werden. Daher wird er sich also schon durch seine „Vereidigung“ bemühen, möglichst wahrheitsgetreu (nach bestem Wissen und Gewissen) ein ausgewogenes Fazit zu ziehen.

Im schon zitierten Beispielfall sieht das folgendermaßen aus:

Bewertung: Wie im vorangegangenen Abschnitt erläutert, ist der Riss auf die Bauweise und das Materialver­halten von Beton und Mauerwerk zurückzuführen

Die Standsicherheit (Statik) oder andere relevante technische Eigenschaften der betroffenen Wandabschnitte sind nicht beeinträchtigt.

Der stark ausgeprägte Riss beeinträchtigt jedoch das optische Erscheinungsbild. Wasserzutritte werden durch den knapp oberhalb verlaufenden Dachüberstand weitgehend vermieden – können jedoch langfristig nicht ausgeschlossen werden.

Der entscheidende Tipp zur rechtssicheren Aufwertung einer Immobilie

Im vorliegenden Beispielfall ging die Feststellung der Ursachen und die Auswirkung für den Verkäufer glimpflich aus. Weil der Sachverständige perfekten Service in seinem Bericht anstrebte, gab er sogar einen Hinweis für die rechtssichere und fachgerechte Immobilienaufwertung:

Vor dem erläuterten Hintergrund genügt zur Instandsetzung eine optische Sanierung durch Verfüllen und Überstreichen des Risses sowohl an der Gebäudeaußenseite als auch an der Gebäudeinnenseite.

Es sollte ein überstreichbarer und faserarmierter Füllstoff verwendet werden. Die Ausführung sollte durch einen erfahrenen Maler-Fachbetrieb erfolgen.

Tatsächlich beseitigte danach ein Fachbetrieb den sichtbare Riss nach den Vorgaben des Gutachters. Zusätzlich bot es sich gleich an, das gesamte Treppenhaus mit einem neuen Farbanstrich optisch aufzuwerten.

Damit sind wir bei einem weiteren Thema, das die Aufwertung vor dem Immobilienverkauf betrifft.

Kosmetische Maßnahmen zur Immobilienaufwertung

Bisher war hier nur die Rede von einem rechtsrelevanten Bauschaden, der fachgerecht behandelt werden musste.

Natürlich gibt es eine Menge Dinge, die mit wenig Geld eine enorme Immobilienaufwertung bringen. Wenn man seriösen Statistiken Glauben schenken darf, dann bewirken schon wenige optische Maßnahmen eine Wertsteigerung einer Wohnung oder eines Hauses von plus 15-20 % im Erlös.

Renovierung – Sanierung – Modernisierung

Grundsätzlich unterscheidet man zwischen Renovierung, Sanierung und Modernisierung. Beim Renovieren zur Immobilienaufwertung geht es im Gegensatz zur Sanierung oder Modernisierung um die Beseitigung kleiner optischer Mängel. Der Volksmund bezeichnet deshalb diese Maßnahmen als Schönheitsreparaturen. Deshalb werden bauliche Mängel bei der Renovierung nicht mit einbezogen. Salopp gesagt: „Die Braut wird aufgehübscht!“. Das ist legitim. Denn wer tritt schon gerne in abgerissener Kleidung vor den Traualtar.

Welcher Aufwand ist zur Immobilienaufwertung sinnvoll

Hier zeigt sich wieder die Stärke des Büros von Immobilienspezialisten Christian Goost. Nachdem er seit über 20 Jahren in diesem Geschäft tätig ist, kennt er genau „Pflicht und Kür“. Mit seinem geschulten Auge kann er schnell beurteilen, welche Maßnahmen mit vertretbarem Aufwand eine nachhaltige Aufwertung für den Immobilienverkauf bringen.

Zusätzlich kann er – wenn vom Verkäufer gewünscht – eine Auswahl von bewährten Handwerksbetrieben nennen, die zu marktgerechten Preisen eine angemessene Immobilienaufwertung anbieten.

Im eingangs erwähnten Spezialfall eines mutmaßlich rechtsrelevanten Bauschadens ist natürlich immer die Hinzuziehung eines Sachverständigen ratsam.

Selbstverständlich ist auch hier die Erfahrung des Immobilienspezialisten von großem Nutzen. Christian Goost gibt zwar weder juristische noch steuerliche Beratung, weiß aber zur Not, welche Spezialisten hier gute Arbeit leisten. Die vertrauensvolle Zusammenarbeit mit Bausachverständigen gehört zu seinem Tagesgeschäft im Immobilienverkauf. Sollte also Hilfe in diesem Bereich beim Verkauf von einem Haus oder einer Wohnung gefragt sein, steht das Immobilienbüro des Immobilienspezialisten Christian Goost mit Rat und Tat zur Seite.

Perfekter Rundum-Service des Immobilienbüro Goost

Immobilienverkauf ist – sofern ein optimal-realistischer Ertrag erzielt werden soll – immer die Aufgabe für einen Immobilienprofi. Dabei ist nicht der kurzfristige Immobiliensprint gefragt, sondern die Mittelstrecke oder sogar der Marathon. Nur wer einen langen Atem hat, kann gute Ergebnisse erzielen.

Dazu bietet das Immobilienbüro Goost immer – auch kurzfristig – ein unverbindliches Gespräch an. Weil eine solide Vertrauensbasis für Immobiliengeschäfte unerlässlich ist, brauchen Geschäftspartner Zeit zum Kennlernen. Rufen Sie einfach an und vereinbaren Sie mit dem Immobilienspezialisten Christian Goost persönlich einen Ersttermin. Dann kommt Ihr Projekt garantiert sicher ins Laufen.

Wir von Goost Immobilien, Ihrem Immobilienexperten in Köln, sind gerne für Sie da!

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