Die Immobilie als Wertanlage
„Die Immobilie als Wertanlage“. Das war früher einmal ein Grundsatz. Aber stimmt das heute noch? „Wer ein eigenes Haus oder eine eigene Wohnung besitzt, gilt heute als wohlhabend und zieht manchmal auch neidvolle Blicke auf sich. Schnell ist das landläufige Urteil gefällt: So jemand stinkt vor Geld. Oftmals wird vergessen, dass der sogenannte kleine Häuslebauer seine gesamten Ersparnisse in den Bau oder Kauf der Immobilie gesteckt hat. Immobilienmakler Christian Goost hat dazu eine eigene Meinung: „Der Satz ‚Die Immobilie als Wertanlage‘ ist auch heute noch gültig. Anhand verschiedener Fakten kann ich das auch untermauern!“
Die Immobilie als Wertanlage – genau hingesehen
Wer sich mit dem Gedanken befasst, eine eigene Immobilie als Wertanlage zu kaufen oder zu bauen, sollte sich dies genau überlegen. „Als Immobilienmakler in Köln erlebe ich manchmal, dass sich Kauf- oder Bauwillige in ein unüberlegtes Abenteuer stürzen. Eine Erbschaft oder ein größerer Betrag geschenkten Geldes verleitet hin und wieder, dass im Eifer der Freude eine falsche Investition auf dem Immobilienmarkt getätigt wird. Ich spreche mit meinen Kunden immer über den genauen Sinn und Zweck der Investition. Das Immobilienbüro Goost wurde vom Magazin Focus mit dem Prädikat Top-Immobilienmakler in Köln 2022 ausgezeichnet. Diese Auszeichnung wurde auch deshalb verliehen, weil ich mein Immobiliengeschäft ‚ganzheitlich‘ betrachte. Der Nutzen für die Kunden steht für mich im Vordergrund. Deshalb habe ich mich beispielsweise auch zum Immobilien-Mediator weiterqualifiziert. Aber zurück zum Thema „Die Immobilie als Wertanlage“ …
Die Immobilie als Wertanlage in Boomzeiten
„Der Immobilienboom der vergangenen zehn Jahre hat auch vor Köln nicht Halt gemacht. Ich erlebte in den über 20 Jahren meiner Tätigkeit als Immobilienmakler in Köln noch nie eine derartige Goldgräberstimmung. Gekauft wurde alles, was ein bisschen nach Zement und ein paar Ziegelsteinen roch. Das Alter und der Zustand der Immobilie glich oft eher einer historischen Bauruine aus der Zeit des Kalifornischen Goldrausches. Woran lag das? Wir erinnern uns alle an die Zeit des billigen bzw. kostenlosen Geldes. Banken warben für Baudarlehen unter 1 Prozent effektiven Zinses. Außerdem schlägt bis heute die Zeit für die Erbengeneration. Unsere Eltern und Großeltern haben Werte geschaffen, die sie ungerechterweise nicht in den Himmel mitnehmen können. Wolken zählen nämlich zu den nicht geeigneten Grundstücken für Himmelshäuser, Eigentumswohnung braucht man dort auch nicht.“
Die Immobilie als Wertanlage – realistisch betrachtet
Die Zeit des billigen Geldes ist Ende 2022 bis auf Weiteres vorbei. Aus 0,9 Prozent Finanzierungszinsen wurden etwa 3 Prozent. Ein eindeutiger Trend – weder nach oben noch nach unten – ist nicht zu erkennen. „Deshalb ist es momentan nicht mehr ganz so einfach, mit billigem Geld eine Wohnung oder ein Haus zu finanzieren. Landläufig herrscht die Meinung vor, dass die große Chance der vergangenen Jahre, mit einer günstigen Finanzierung eine Wertanlage zu machen, vorbei ist.
Ich bin da ganz anderer Meinung: Zumindest bei sogenannten Bestandsimmobilien gibt es ganz neue Möglichkeiten. Die ganze Immobilienbranche macht derzeit eine massive Abkühlphase durch. Ich beobachte, dass in dieser Phase die völlig überzogenen Preise für Wohnungen und Häuser tendenziell fallen. Meiner Meinung nach werden wir nun wieder realistische Preise erleben. Wer jetzt mit einem gesunden Eigenkapital und einer überschaubaren Restfinanzierung in den Immobilienmarkt einsteigt, hat die gute Chance eine solide Wertanlage zu tätigen.“
Selbstnutzung oder nicht
„Selbstnutzung oder nicht Selbstnutzung – das ist hier die Frage“. Diese Überlegung stellte sich schon König Hamlet so ähnlich in der gleichnamigen Tragödie von William Shakespeare vor über 400 Jahren. Oder war es der Kölner Immobilienmakler Christian Goost kürzlich im Kundengespräch? Egal.
Die Frage ist aber tatsächlich entscheidend. Einerseits legen die Selbstnutzer sich natürlich eine Wertanlage zu. Im klassischen Sinn einer Kapital- oder Wertanlage fallen eher keine Erträge an. Andererseits zahlt man aber die Miete für die Immobilie in die eigene Tasche. Für das Alter ist das natürlich eine prima Kapitalanlage. Für einen kurzfristigen Ertrag ist diese Anlageform eher ungeeignet.
Anders sieht es bei der Fremdnutzung aus. Meistens ist sie darauf angelegt, dass die Mieter die Immobilie mit ihren Mietzahlungen abbezahlen. Nach der Tilgung stehen dem Eigentümer entweder die wiederkehrenden Mietzahlungen oder nach einem Verkauf des Objekts der komplette Erlös zur Verfügung. Hier ist die steuerliche Seite zu beachten. Die Konsultation eines Steuerberaters ist ratsam.
Welche Immobilien eignen sich als solide Wertanlage?
„Zunächst – aber das ist ja selbstverständlich – muss die Wohnung oder das Haus eine solide Bausubstanz haben. Zumindest sollte sich der Investor im Klaren sein, welcher Aufwand zur Anschlussnutzung notwendig ist, um kein totes Kapital zu erwerben.
Eine weitere Entscheidung gilt es zu treffen: Je besser die Lage einer Immobilie ist, desto teurer ist sie natürlich. Oft gilt es einen Kompromiss zu treffen: Gerade in Köln gibt es viele attraktive Veedel außerhalb der Innenstadt. Der unumkehrbare Trend zum Homeoffice macht auch diese Lagen für eine Kapitalanlage sehr attraktiv. Auf meiner Internetseite haben wir viele Veedel als ausgesprochen interessant in Sachen Wohnqualität beschrieben. Als gute Beispiele dienen die Veedel Eil oder Fühlingen, die Preis und Wohnqualität vorbildlich kombinieren. Wenn Sie die Immobilie nicht selbst nutzen, lasse sich hier ordentliche Mieterträge generieren.“
Die Wertsteigerung von Immobilien als Kapitalanlage
Natürlich gibt es viele Möglichkeiten, Geld solide anzulegen. Es gibt attraktive Aktienanlagen, Sparpläne, Edelmetallinvestitionen … aber beinahe alle sind risikobehafterer als die Investition in sogenanntes „Betongold“. Nach Meinung von Immobilienmakler Christian Goost ist der Kauf einer Immobilie eine der sichersten Geldanlagen.
Betrachtet man die gesamtdeutsche Wertsteigerung von Immobilien, dann kann man eine stetige Entwicklung nach oben erkennen. Vom 1. Quartal 2012 bis Ende 2022 – also 10 Jahre – hat sich der Immobilienwert fast verdoppelt (+88 Prozent).
„Auch wenn sich die Wertsteigerung vermutlich verlangsamt oder sogar abschwächt, bleibt für mich diese Form der Kapitalanlage die risikoloseste und sicherste. Man denke nur an die Katastrophe des einstigen Börsenstars ‚Wirecard‘. Einen derartigen Kapitalverlust wird man beim Kauf einer Immobilie nie haben.“
Die Wertsteigerung von Immobilien vor dem Hintergrund der Erbschaftssteuer
Zur Wahrheit beim Thema ‚Immobilien als Wertanlage‘ gehören aber leider auch die Pläne der Politik, die Erbschaftssteuer neu zu regeln. Immobilienmakler Christian Goost: „Einerseits finde ich es richtig, dass der Staat für seine vielen Aufgaben und Verpflichtungen Steuern erhebt. Andererseits gibt es einige Steuerarten, die ich als ungerecht empfinde. Dazu gehört beispielsweise die Erbschaftssteuer. Warum? Alles, was der Erblasser vermacht, hat er bereits einmal versteuert. Die Erben müssen das bereits Versteuerte nun nochmals versteuern.“
Die Erbschaftssteuerreform sieht konkret vor, dass Immobilien mit einem sehr viel höheren Wert veranschlagt werden, wie bisher. Der Eigentümerverband Haus und Grund rechnet mit einer steuerlichen Wertsteigerung von 20 bis 30 Prozent. Sollten die Freibeträge nicht steigen, würde die Erbschaftssteuer massiv ansteigen. Steuerberater kennen sich da aus und sollten hinzugezogen werden.
Immobiliensituation 2022 aus Sicht des Verkäufers
„Natürlich können wir hier nur einen kleinen Teil des Themas „Immobilien als Wertanlage“ behandeln. Ich biete gerne meinen Rat an.
Noch ein klares Wort zum Schluss:
Als Kölner Immobilienmakler sehe ich selbstverständlich die zwei Seiten der Medaille. Einerseits die Sicht des Käufers, andererseits die Sicht des Verkäufers. Wenn man zurzeit die Presse beobachtet, stehen wir kurz vor dem Abgrund: Toilettenpapier-Knappheit, Fußballnationalmannschaft, Inflation, Zusammenbruch des Immobilienmarktes. Fakt ist – zumindest auf dem Immobiliensektor – dass wir nach fast 10 Jahren vollkommen irrationaler Zinspolitik wieder zu einem normalen und gesunden Zinsniveau zurückkehren. Verbraucher und Investoren müssen erkennen, dass Geld nicht kostenlos zu leihen ist.
Deshalb bin ich zuversichtlich, dass sowohl Immobilienverkäufer als auch Käufer gute Chancen haben werden, beim Verkauf bzw. Kauf einer Immobilie einen fairen Preis zu erzielen. Ich helfe gerne mit meiner Erfahrung.
Rufen Sie mich an und lassen Sie uns ins Gespräch kommen. Der Immobilienmarkt birgt große Chancen – für Käufer und Verkäufer.“
Hinweis:
Aus Gründen der besseren Lesbarkeit wird auf die gleichzeitige Verwendung der Sprachformen männlich, weiblich und divers (m/w/d) verzichtet. Sämtliche Personenbezeichnungen gelten gleichermaßen für alle Geschlechter.