Bauzins – Der Nebel des Grauens

„Bauzins – Der Nebel des Grauens?“ Man fühlt sich an den Titel des Horrorfilms ‚The Fog – Nebel des Grauens‘ von John Carpenter aus dem Jahr 1980 erinnert, wenn man momentan die Schlagzeilen über das Thema ‚Zinsen‘ liest. Der Kölner Immobilienmakler Christian Goost meint dazu: „Ich möchte in diesem Blogbeitrag den Themenkreis ‚Zinsen für Immobilien‘ näher beleuchten, einiges richtig stellen und vielleicht auch ein wenig provozieren. Denn genauer betrachtet, kommt es auf den Blickwinkel an, unter dem man diese derzeitige Diskussion sieht. Es ist natürlich ein unumstößlicher Fakt, dass die Preise für die Finanzierung von Immobilien teurer geworden sind. Man muss allerdings auch sehen, von welcher Basis die Preisentwicklung kommt.

Ausgelöst durch eine Dekade einer vollkommen unrealistischen Nullzinspolitik, nähern wir uns nun einem Marktpreis, der unter volks- und betriebswirtschaftlichen Gesichtspunkten realistisch ist. Dazu aber später mehr.“ In unserem Blogbeitrag „Immobilien finanzieren in Köln“ finden Sie übrigens weitere wertvolle Tipps und Tricks.

Eine kurze Geschichte der Schulden

Der Vater der sozialen Marktwirtschaft, Ludwig Erhard, hat mit seiner Wirtschaftspolitik maßgeblich die Bundesrepublik geprägt. Sie basiert einerseits auf der Zurückhaltung des Staates, andererseits der sozial-regulierenden Lenkung des Staates ebendieser Wirtschaft. Soweit die Theorie. Politik funktioniert aber niemals ohne Finanzen und bekanntlich gibt die Politik gerne für Ihr Wählerklientel sehr viel Geld aus. Etwa ab den 1970er Jahren verlor man den sogenannten ausgeglichenen Staatshaushalt aus den Augen und häufte einen riesigen Schuldenberg auf. Wer schwache Nerven hat, sollte hier sofort zu lesen aufhören und zum nächsten Absatz springen. Das Statistische Bundesamt hat zum Stichtag 31.12.2021 bekannt gegeben, dass die Bundesrepublik 2.321.122.000.000 Euro Schulden angehäuft hat. Diese über 2,3 Billionen EUR Schulden sind historischer Rekordwert. Weil diese Zahlen abstrakt sind, eine Einordnung: Bereits ein Säugling ohne Haare und eigenes Konto kommt schon auf knapp 30.000 EUR Schulden, so wie Omi und Opi auch.

Der Bauzins profitiert vom staatlichen verordneten Niedrigzins

Leider ist die Folge der hohen Schulden eine weitere Kreditaufnahme, beispielsweise für die Bedienung der Zinsen. Das passiert übrigens nicht nur national, sondern europaweit. Was macht die EZB deshalb: Weil der politische Druck groß war, überschwemmte Zasterzauberer Mario Draghi die EU mit Geld! Nun kommt eine alte Bankerweisheit ins Spiel: „Geld kostet Zinsen!“ Diese Weisheit wurde kurzerhand außer Kraft gesetzt: Weil die EZB die Leitzinsen auf unter 0 Prozent senkte und die Bundesbank diesem Beispiel folgte (folgen musste) gab es lange Zeit Darlehen zu unverschämt günstigen Konditionen.

Bauzins und Inflation

„Lassen Sie unseren Blick auf das Wesentliche richten: Die völlig enthemmte Geldpolitik der letzten Jahre hat einerseits zu traumhaften Finanzierungsdarlehen geführt und andererseits ihr Scheitern bereits einkalkuliert. Man muss über keinerlei hellseherische Kräfte verfügen, um voraussagen zu können, dass diese Politik eine hässliche Kehrseite hat. Stichwort Inflation. Wenn also viel Geld im Markt ist, dann können die Löhne schon mal steigen. Begründung: Alles ist nun teurer, wir brauchen selbstverständlich den sogenannten „großen Schluck aus der Pulle!“ Aktuell (10/2022) haben wir in Deutschland eine Inflationsrate von 10,4 Prozent. Was früher einen Finanzminister aus die Latschen kippen ließ, haut heute niemand mehr aus den Stricksocken. Trotzdem muss gegengesteuert werden, damit der Staat nicht die Grätsche macht

Erhöhung der Leitzinsen und der Bauzins

Und jetzt kommt es knüppeldick: Die EZB und natürlich dann auch die Bundesbank müssen nach den gültigen Regeln der Wirtschaftspolitik die Zinsen erhöhen. Wenn Sie das nicht tun, dann passiert das, was der selbsternannte Wirtschaftsguru vom Bosporus derzeit vorexerziert: Das Fluten des Geldmarktes mit der türkischen Lira beschert den Osmanen eine toxische Inflation von 85 Prozent (10/2022).

Die Wirkung der erhöhten Leitzinsen auf die Bauzinsen lässt natürlich nicht lange auf sich warten. Die Geldhäuser haben die Preise auch für Finanzierungen von Immobilien angepasst. „Das war überfällig und ist eine ganz normale Reaktion auf die unnatürliche Situation der letzten Jahre. Interessant ist, dass Japan schon wesentlich früher, nämlich zu Beginn der 1990er, zur Strategie der enthemmten Geldpolitik gegriffen haben – mit wenig Erfolg! Noch heute leidet die japanische Wirtschaft!“, so die Einschätzung von dem Immobilienmakler Christian Goost aus Köln.

Die Finanzierung von Immobilien und die EZB

„Mir wird immer wieder die Frage gestellt, inwiefern die Erhöhung der EZB-Leitzinsen von Bedeutung für meinen Bauzins ist? Natürlich bin ich weder Wirtschaftswissenschaftler noch Banker. Nachdem ich als Immobilienmakler in Köln aber immer wieder mit dieser Frage konfrontiert werde, habe ich mich eingehend damit beschäftigt.

Zuvor eine Begriffsklärung: Mit dem EZB-Leitzins wird im Allgemeinen der Hauptrefinanzierungssatz der EZB (Europäische Zentralbank in Frankfurt/Main) bezeichnet. Er gibt an, zu welchem Zinssatz sich europäische Bankhäuser Geld bei der EZB leihen können. Jetzt meine Einschätzung: Der EZB-Leitzins hat einerseits keinen unmittelbaren Einfluss auf die Entwicklung der Zinsen bei der Baufinanzierung, andererseits ist er trotzdem ein indirekter Einflussfaktor. Denn nationalen Banken erhöhen oder senken nämlich ihre Geldpreise, wenn sie erwarten, dass Frau Lagarde in Frankfurt den Leitzins aufpumpen wird. Das allgemein höhere Preisniveau wirkt sich früher oder später dann auch auf die Bauzinsen aus.

Einflussfaktoren auf die Bauzinsen

Direkten Einfluss auf den Bauzins haben dagegen die sogenannten Pfandbriefe. Mit diesen refinanzieren Banken ihr Zinsgeschäft. Diese wiederum hängen von den sogenannten Staatsanleihen ab. Interessieren sich viele Anleger für Staatsanleihen (weil bspw. der Markt für kurzfristige Anleihen aufgrund eines niedrigen Leitzinses uninteressant ist), muss Deutschland als Anbieter der Anleihen weniger Zinsen an die Anleger ausschütten – sprich diese sinken. Als Folge sinken auch die Zinsen für die Pfandbriefe. Und somit auch die Zinsen für die Baufinanzierung.

Doch genau das Gegenteil ist Ende 2021 passiert. Die Zinsen für Staatsanleihen sind gestiegen, weswegen die Zinswende bei den Bauzinsen schon vor der Erhöhung der Leitzinsen spürbar war. „Wie Sie sehen, bin ich als Immobilienmakler doch irgendwie ein halber Volkswirt“ so Christian Goost.

Zinsen und ihr Einfluss auf den Traum vom Eigenheim, Immobilienmakler Christian Goost, Finanzierung von Immobilien

Bauzins – Entwicklung der letzten Jahrzehnte

Kommen wir nun endlich zur Entwicklung der Bauzinsen seit 20 Jahren. Nur wenige können sich erinnern, dass Anfang der 2000er Jahre Baudarlehen von Baufinanzierungsinstituten, Banken und Sparkassen mit teilweise einem Zinssatz von über 6 Prozent ausgereicht und auch abgeschlossen wurden. Damals bezahlte man das auch bei einer Laufzeit von 10 Jahren (das ist die sogenannte Zinsbindung auf den gesamten Zeitraum) ohne Murren und Knurren. Erst Mitte 2003 sanken die durchschnittlichen Zinsen auf etwa 3,5 Prozent, um dann 2008 wieder auf 5,25 Prozent zu klettern. Bis etwa 2010 stagnierte der Preis fürs Immobiliengeld mehr oder weniger bei 4 Prozent. Rund um 2014 sank dann der durchschnittliche Bauzins unter 1 Prozent. „Was will ich mit dieser ausführlichen Beschreibung des Verlaufes des Bauzinses sagen: Es ist einfach falsch, die letzten Jahre als Referenz für die zukünftige Finanzierung von Eigenheimen heranzuziehen. Kein Mensch möchte gerne arbeiten, wenn er dafür kein auskömmliches Einkommen erwirtschaftet. Das gilt auch für die Unternehmen resp. Banken oder Immobilienfinanzierer. Damit ist klar, dass wir uns mit den gestiegenen Finanzierungskosten wieder aus einem paradiesischen Zustand wieder in Realität begeben.“ Der Himmel kann bzw. muss ‚warten!

Kölner Immobilienmakler Goost: meine persönliche Empfehlung für die Finanzierung

„Meine persönliche Empfehlung für die Betrachtung des Bauzinses: Lassen Sie sich von der teilweise unberechtigt panischen Berichterstattung in den Medien nicht negativ beeinflussen.“ So Immobilienmakler Christian Goost. ‚Bauzins der Nebel des Grauens‘ trifft definitiv nicht zu! Fakt ist allerdings: Die Niedrigzinsphase ist natürlich vorbei. Die gestiegenen Kosten für Finanzierungen sind aber definitiv kein Grund, den Traum vom Eigenheim oder von der eigenen Wohnung zu beerdigen. Gerade jetzt sind durch die spürbare Kaufzurückhaltung Immobilien im Angebot, die äußerst interessant sind. Natürlich können wir die Augen nicht verschließen, das gehört zu meiner Empfehlung als seriöser Immobilienmakler in Köln und Umgebung. Banken und Sparkassen geben ihnen konkrete Berechnungen für ihren Darlehenszins einer Finanzierung für Immobilien. Wer selbst gerne rechnet, der findet auf der Seite „Zinsen berechnen“ zahlreiche Tools.

Darüber hinaus gebe ich Ihnen folgenden Tipp: Vergleichen Sie die Angebote von den verschiedenen Banken und Sparkassen. Gerade Regionalbanken bieten da günstige Programme für junge Familien. Das Immobilienbüro Goost arbeitet übrigens mit dem Finanzdienstleistungsunternehmen Baufi Rheinland zusammen. Gemeinsam haben wir schon viele Wünsche möglich gemacht. Rufen Sie mich also ruhig an. Ich bespreche mit Ihnen Ihre Wünsche und kümmere mich darum, dass Ihre Immobilienträume wahr werden.“

Bauzins – ein Ausblick

„Ich wäre kein seriöser Immobilienmakler in Köln, wenn ich für die Region eine klare Prognose bezüglich der Entwicklung der Bauzinsen geben würde. Warum? Trifft die Prognose ein, laufe ich Gefahr als Hexer auf dem Scheiterhaufen verbrannt zu werden. Trifft sie nicht ein, werde ich auf ewig als Versager gebrandmarkt sein. So viel kann ich jedoch vermuten: Die Niedrigstzinsen werden erst einmal nicht wiederkehren. Die Inflationsbekämpfung wird außerdem zu einer eher Zins intensiveren Phase führen. Wer jetzt in eine Immobilie investieren will, sollte deshalb nicht warten. Ich stehe gerne bereit!“

Hinweis:

Aus Gründen der besseren Lesbarkeit wird auf die gleichzeitige Verwendung der Sprachformen männlich, weiblich und divers (m/w/d) verzichtet. Sämtliche Personenbezeichnungen gelten gleichermaßen für alle Geschlechter.

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