Immobilienbesitz – Wohnen im Eigenheim

„Immobilienbesitz – Wohnen im Eigenheim“. Das ist wahrscheinlich der größte Traum, den die meisten Menschen träumen: Eine eigene Immobilie, in der man (fast) alles tun und lassen kann, was man will: Musik laut aufdrehen, hemmungslos Nägel in die Wand schlagen, vielleicht sogar tragende Wände versetzen … und vor allem keine Kosten. Jedem erfahrenen Eigenheim-Besitzer – und jedem Immobilienmakler – entlocken diese Vorstellungen jedoch nur ein müdes Lächeln:

Rücksicht ist nämlich überall geboten. Denn eine Eigentumswohnung hat im Regelfall immer einen Nachbarn, auf den es Rücksicht zu nehmen gilt. Und auch im eigenen Haus stoßen sicherlich mitternächtliche ACDC-Heavy Metal-Musikorgien bei geöffnetem Fenster auf wenig Verständnis beim Schicht arbeitenden Nachbarn. Doch dies ist nur eine Seite der Medaille, die man beim Thema „Immobilienbesitz – Wohnen im Eigenheim“ bedenken muss. Was alles noch bei der Eigentumswohnung bedacht werden muss, will der Kölner Immobilienmakler Christian Goost in diesem Blogbeitrag erörtern.

Wohnen im Eigenheim: aufgepasst!

Bei einem Mietverhältnis teilen sich Mieter und Vermieter die laufenden Kosten. Man spricht hier von ‚umlagefähigen‘ und ‚nicht-umlagefähigen‘ Kosten. Beim Immobilienbesitz und der gleichzeitigen eigenen Nutzung muss der Eigentümer beachten, dass alle laufenden Kosten von ihm selbst bezahlt werden müssen.

Betrachten wir zunächst die (eigentlich) umlagefähigen Kosten. Dies sind:

• Grundsteuer
• Abwassergebühr
• Heizung und Warmwasser
• Aufzug
• Straßenreinigung und Müllabfuhr
• Gebäudereinigung und Ungezieferbeseitigung
• Grundstückspflege
• Beleuchtungskosten
• Sach- und Haftpflichtversicherungen
• Hausmeisterkosten
• Waschraum
• Schornsteinfeger
• Sonstige Betriebskosten (lt. Mietvertrag)

Dazu kommen noch die (eigentlich) „nicht-umlagefähigen“ Kosten. Dies sind:

• Allgemeine Verwaltung
• Instandhaltung und Instandsetzung

„Wie bereits erwähnt ist aber diese Unterscheidung bei der selbstgenutzten Eigentumswohnung hinfällig, weil der Bewohner sozusagen Mieter und Eigentümer zugleich ist,“ so der Kölner Immobilienmakler.

Kosten beim Immobilienbesitz: Abwasser

„Ich bin mit Leib und Seele seit über 25 Jahren Immobilienmakler in Köln. Deshalb kenne ich mich sowohl in den Veedeln als auch bei den Kosten und Gebühren in der Rheinmetropole aus. Während bei (Gebäude-)Versicherungen der Standort Köln kaum eine Rolle spielt, sind für viele Kosten lokale Satzungen ausschlaggebend. Hiervon sind beispielsweise Abwassergebühren betroffen: Die Stadtentwässerungsbetriebe Köln AöR sind für die Abwasserbeseitigung zuständig und legen die Gebühr für die Abwasserentsorgung fest.

Seit Jahren liegt der Hebesatz beim Abwasser in Köln bei 1,27 EUR pro Kubikmeter. Die Bezugsgröße ist die vom Verbraucher bezogene Trinkwassermenge.

Immobilienbesitz: Müllentsorgung und Straßenreinigung

Auch bei der Müllentsorgung unterliegen Kölner Immobilienbesitzer der lokalen Gebührenordnung. Die Ermittlung des tatsächlichen Betrages ist gar nicht so einfach. Wer sich für die Kosten der Müllentsorgung interessiert, findet genauere Informationen in der Gebührentabelle der Stadt Köln für Restmüll.

Nicht zu vergessen ist darüber hinaus eine weitere, aber vergleichsweise günstige Angelegenheit: die Straßenkehrmaschine. Sie schlägt in Köln je nach Bedeutung der Straße zwischen 2,92 EUR (Hauptstraße) und 11,21 EUR (Anliegerstraße Fahrbahn mit niveaugleichem Gehwegausbau) pro Monat zu Buche.

Die Abwassergebühr, die Abfallgebühr und die Straßenreinigungsgebühr sind in vier Teilen pro Quartal (jeweils zum 15. der Monate Februar, Mai, August, November) fällig.

Immobilienbesitz: die ungeliebte Grundsteuer

Neben der Novellierung der Erbschaftssteuer hat in der Vergangenheit kaum eine Steuer für so viel Diskussion gesorgt wie die Grundsteuer. Das hat natürlich einen Grund: Diese Steuer ist eine wesentliche Grundlage für die Finanzierung von Kommunen und Gemeinden. Denn diese Abgabe ist keine Bundessteuer, sondern ausschließlich eine lokale Steuer. Laut Bundesfinanzministerium fließen daraus jährlich fast 15 Milliarden Euro in die kommunalen Kassen. Damit werden – wie mit der Gewerbesteuer – wichtige Investitionen in die örtliche Infrastruktur wie Straßen, Radwege oder Brücken finanziert. Selbstverständlich werden auch kommunale Aufgaben wie Schulen, Kindergärten, Schwimmbäder oder Bibliotheken aus diesem Topf bedient. Kein Wunder also, dass Städte und Gemeinden scharf auf diese Steuergelder sind.

Reform der Grundsteuer

Warum ist die Grundsteuer momentan in aller Munde? Von Zeit zu Zeit überprüfen deutsche Gerichte die Gesetzgebung, ob eine Neujustierung notwendig ist. Man soll es nicht glauben: Auch Gesetze unterliegen einem Alterungsprozess.

Im Falle der Grundsteuer hat das Bundesverfassungsgericht das derzeitig gültige System der grundsteuerlichen Bewertung im Jahr 2018 für verfassungswidrig erklärt. Die Begründung lag in der unterschiedlichen Bewertung gleichartiger Grundstücke und dem damit verbundenen Verstoß gegen die Gleichbehandlung beim Immobilienbesitz. In weiser Voraussicht, weil deutsche Gesetzesmühlen besonders gründlich mahlen, wurde eine Übergangsfrist bis spätestens zum 31. Dezember 2024 vereinbart.

Berechnung der Grundsteuer bei Immobilienbesitz

Dass etwas getan werden muss, ist klar. Wenn man sich die Basiszahlen (Einheitswerte) der Grundsteuer ansieht, wird deutlich, dass die Erhebung der Grundsteuer in dieser Form nicht mehr zeitgemäß ist. In den alten Bundesländern werden nämlich Grundstücke nach ihrem Wert im Jahr 1964 berücksichtigt. In den neuen Bundesländern sind die Werte sogar noch aus dem Jahr 1935.

Die tatsächliche Steuer wird durch die Multiplikation mit der bundeseinheitlichen Steuermesszahl und dem lokalen Hebesatz ermittelt.

Die Steuermesszahl beträgt 0,31 ‰ für Ein- und Zweifamilienhäuser, Wohnungen und Mehrfamilienhäuser.

Der Rat der Stadt Köln hat den Grundsteuerhebesatz für das gesamte Stadtgebiet einheitlich festgelegt. Er beträgt für alle Immobilien außer für Land- und Forstwirtschaft derzeit (2023) 515 Prozent.

Es bleibt spannend abzuwarten, wie sich die neue Grundsteuer ab 2025 für die Kosten von Immobilienbesitz auswirken wird.

Die Hausverwaltung kennt alle Kosten

Achtung: Die oben genannten Abgaben und die Grundsteuer sind eventuell nur ein Teil der laufenden Kosten von Immobilienbesitz. Der potenzielle Neu-Besitzer einer Eigentumswohnung sollte also vor dem Kauf einer Immobilie bei der Hausverwaltung eine komplette Aufstellung der Nebenkosten anfordern, um vor unliebsamen Überraschungen geschützt zu sein.

Fazit vom Kölner Immobilienmakler: Besitz lohnt sich in jedem Fall

„Bei den Nebenkosten spricht der Volksmund von der sogenannten ‚Zweiten Miete‘. Bei der genauen Betrachtung ist da sicherlich was dran. Aber während Mieter die eigentliche Wohnraummiete und zusätzlich die Nebenkosten als monatliche Belastung haben, müssen Besitzer einer Eigentumswohnung ‚nur‘ die laufenden Kosten bezahlen. Bleibt man im Bild, dann ist der Erwerb einer Eigentumswohnung ‚schon die halbe Miete!‘. Deshalb rate ich Interessenten – vorausgesetzt eine entsprechende Liquidität ist vorhanden – immer zum Kauf einer Immobilie. Gemessen am Risiko einer Investition am Aktienmarkt ist der Einstieg ins ‚Betongold‘ noch immer ein sicherer Hafen. Rufen Sie mich an und wir vereinbaren einen unverbindlichen Termin, bei dem wir Ihre Möglichkeiten für den Immobilienbesitz ausloten. Garantiert!“ Ihr Christian Goost, Immobilienmakler in Köln.

Hinweis:

Aus Gründen der besseren Lesbarkeit wird auf die gleichzeitige Verwendung der Sprachformen männlich, weiblich und divers (m/w/d) verzichtet. Sämtliche Personenbezeichnungen gelten gleichermaßen für alle Geschlechter.