Was ist die Kaufnebenkosten einer Immobilien

Was sind die Kaufnebenkosten einer Immobilie?

Endlich gefunden! Die Traum-Immobilie. Mitten in der Kölner Südstadt. Zentral und trotzdem ruhig gelegen. Der Kaufpreis bewegt sich zwar etwas über der oberen finanziellen Schmerzgrenze, aber das wird schon gehen. Schließlich haben sich verschiedene Kreditinstitute bei ersten Anfragen zu einer Finanzierung bereits positiv geäußert. Plötzlich ist die Rede von Kaufnebenkosten. Aber was sind Kaufnebenkosten einer Immobilie und wie hoch sind sie in Köln?

Man unterscheidet zwischen den Notar- und Gerichtskosten, der Grunderwerbssteuer sowie möglichen Maklerkosten. Bei einem Immobilienkauf ist zum Schutz des Käufers und Verkäufers der Einsatz eines Notars zwingend vorgeschrieben. Er beurkundet den Kaufvertrag und veranlasst die nötigen Schritte beim Grundbuchamt. Hierzu gehören die Eintragung der Auflassungsvormerkung, die spätere Eigentumsumschreibung sowie die Eintragung der Grundpfandrechte (Grundschuld, Hypotheken). Wer in Deutschland Grundbesitz erwirbt, zahlt dafür eine Grunderwerbssteuer. Das gilt beim Kauf eines unbebauten Grundstücks ebenso wie beim Kauf einer bestehenden Immobilie. Der Staat setzt voraus, dass das Land, auf dem das Haus oder die Wohnung gebaut wurden, mit zum Grundstück gehört.

Beim Erwerb einer Immobilie in Köln entstehen folgende Kaufnebenkosten:

  • Notarkosten
  • Kosten für Grundbucheintragungen (Auflassungsvormerkung, Eintragung des Eigentums- bzw. Eigentümerwechsel bzw. Grundschuldeintragung)
  • Grunderwerbssteuer

Zusätzlich setzen Verkäufer und Kaufinteressenten bei der Suche nach passenden Objekten oder Käufern häufig auf die Kompetenzen eines Immobilienmaklers und schätzen dessen Beratung. Diese Leistung wird über eine Maklerprovision abgerechnet.

Sämtliche Kaufnebenkosten sind abhängig vom Kaufpreis der Immobilie. Als Faustregel gilt: Planen Sie für den Kauf einer Immobilie ca. 13 Prozent Kaufnebenkosten ein.

Wichtig zu wissen: Die Kaufnebenkosten einer Immobilie können in der Regel nicht finanziert werden. Sie müssen diese aus eigenen Mitteln zahlen und können sie bei Eigennutzung nicht von der Steuer absetzen.

Grunderwerbssteuer Kaufnebenkosten einer Immobilie

Wie hoch sind die Notarkosten bei einem Hauskauf in Köln?

Die Notarkosten bei einem Hauskauf richten sich nach der Gebührenordnung für Notare, die über das Gerichts- und Notarkostengesetz (GNotKG) festgelegt ist. Sie sind abhängig von der Höhe des Kaufpreises und liegen bei ca. 1,5 Prozent. Die Gebührenordnung gilt bundesweit und es gibt keine speziellen Notarkosten bei einem Hauskauf in Köln.

Ohne Notar ist in Deutschland kein Grunderwerb möglich. Er ist sowohl für die Rechtsgültigkeit des Kaufvertrags nebst Unterschriften als auch für die notwendigen Eintragungen beim Grundbuchamt zuständig.

Sind sich Verkäufer und Käufer über den Immobilienpreis einig, wird über den Notar der Kaufvertrag aufgesetzt und den jeweiligen Parteien zur Ansicht zugestellt. Bei einem anschließenden gemeinsamen Termin weist der Notar die Kaufbeteiligten auf die rechtlichen Auswirkungen hin und berät bei Fragen. Gerade bei Privatpersonen ist der Kauf einer Immobilie häufig das erste und einzige komplexe rechtlich bindende Geschäft, bei dem viele Unsicherheiten bezüglich der Nebenkosten auftreten können. Gemäß seines Berufsstandes übt ein Notar ein öffentliches Amt aus und ist verpflichtet, sich sowohl Verkäufer als auch Käufer gegenüber neutral zu verhalten. Gewöhnlich ist auch der Immobilienmakler bei diesem Termin anwesend und steht als Experte beratend zur Seite.

Wer trägt die Notarkosten bei einem Immobilienkauf?

Üblicherweise übernimmt der Käufer einer Immobilie den Großteil der Notarkosten. Es ist ja das Bestreben des Käufers, als neuer Besitzer einer Immobilie im Grundbuch eingetragen zu werden. Daher obliegen ihm auch alle Kosten im Zusammenhang mit Kaufvertrag und allen rechtlichen Schritten zur Änderung des Eigentümerverhältnisses. Der Verkäufer trägt meist nur die Kosten für die „Löschung der Rechte Dritter“, wie beispielsweise seiner Grundschuld. Beide Parteien stehen aber zu gleichen Teilen in der Pflicht, die Notarkosten zu begleichen. Sollte also der Käufer zahlungsunfähig sein oder werden, muss der Verkäufer die gesamte Notarrechnung begleichen.

Wichtig zu wissen: Die tatsächliche Kostenverteilung kann individuell geändert werden und wird entweder mit dem Immobilien-Makler oder direkt mit dem Eigentümer verhandelt. Legen Sie die Aufteilung der Notarkosten vor Unterschrift des Kaufvertrags vertraglich fest, damit nach erfolgreichem Verkauf keine ungeplanten Nebenkosten auf Sie zu kommen.

Noch mehr Informationen über die Rolle des Notars bei einem Immobilienkauf oder -verkauf finden Sie in dem Blogbeitrag Ohne Notar kein Vertrag.

Notarkosten Hauskauf Köln

Sind die Kosten für einen Grundbucheintrag in Köln anders als in anderen Städten?

Ein Grundbucheintrag besteht aus:

  1. der Eintragung der Auflassungsvormerkung (eine Sicherungseintragung bis zur Eigentumsumschreibung)
  2. der Eigentümerwechsel-Eintragung und
  3. der Grundschuldeintragung

Die Kosten für die Grundbucheintragungen sind unabhängig von der Stadt oder Gemeinde, in der die Immobilie liegt, sondern beziehen sich immer nur auf die Höhe des Kaufpreises und der Grundschuld.

Alle Eigentumsrechte in Bezug auf Immobilien und Grundstücke sind im Grundbuch beim Grundbuchamt der jeweiligen Stadt vermerkt. Das Grundbuchamt wird bei den jeweiligen Amtsgerichten geführt. Ändert sich also durch den Verkauf einer Immobilie in Köln deren Eigentümer, muss dieser Vorgang beim Grundbuchamtder Stadt Köln amtlich dokumentiert werden. Alle Anträge auf Grundbuch-Änderungen im Zusammenhang mit dem Immobilien- oder Grundstückskauf und der Eintragung der Grundschuld werden vom Notar beantragt und überwacht. Daher werden die Kosten für die Grundbucheintragungen üblicherweise den Notarkosten zugewiesen. 

Noch mehr Informationen über die Rolle des Notars bei einem Immobilienkauf oder -verkauf finden Sie in dem Blogbeitrag Ohne Grundbuch keine Immobilie.

Wie hoch sind die Kosten für eine Grundschuldbestellung?

Kosten für eine Grundschuldbestellung entstehen dann, wenn beim Erwerb einer Immobilie auch eine Grundschuld mitbeurkundet wird. Die Grundschuld gilt als Sicherheit für das Darlehen des kreditgebenden Instituts. Mit der Unterzeichnung des Kaufvertrags hat der Käufer die zwar Immobilie erworben, sie gehört ihm aber noch nicht. Damit das Kreditunternehmen das Darlehen aber für den Immobilienkauf zur Verfügung stellt, verlangt die Bank als Sicherheit bereits die Eintragung der Grundschuld im Grundbuch.

Die Grundschuldbestellung wird beim Notar beurkundet. Sie enthält neben der dinglichen Sicherung (das Verwertungsrecht der Bank) auch die persönliche Zwangsvollstreckungsunterwerfung in das gesamte Vermögen des Käufers. Kann ein Käufer seinen Darlehensverpflichtungen nicht nachkommen, muss er sowohl mit seinem Privatvermögen als auch mit dem Wert der eingetragenen Grundschuld haften. Der dingliche Sicherungsanspruch der Bank wird als Grundschuld im Grundbuch eingetragen.

Für die Beurkundung der Grundschuldbestellung und die Eintragung der Grundschuld ins Grundbuch entstehen Notar-Kosten für die Beurkundung und Kosten beim Grundbuchamt für die Eintragung. Die Kosten einer Grundschuldbestellung richten sich nach der Höhe des Grundschuldbetrages. Sie sind halb so hoch wie die Kosten für die Beurkundung des Kaufvertrages.

Warum hat Köln eigentlich eine höhere Grunderwerbssteuer als München?

Köln und München sind beides Großstädte mit annähernd gleicher Einwohnerzahl. Und trotzdem müssen Immobilienkäufer am Rhein deutlich mehr Grunderwerbssteuer zahlen als Einwohner des südlichen Bundeslandes. Woran liegt das?

Die Grunderwerbssteuer ist Ländersache. Bis 2006 lag dieser Steuersatz bundesweit noch einheitlich bei 3,5 Prozent. Seit der Föderalismusreform darf jedes Bundesland die Grunderwerbssteuer autark festlegen. NRW und damit Köln gehört zu den Bundesländern mit der aktuell höchsten Grunderwerbssteuer von 6,5 Prozent. Bayern hat mit 3,5 Prozent den ursprünglichen Bundessteuersatz beibehalten (Stand: November 2019).

Die Begleichung der Grunderwerbssteuer ist ein verpflichtender Teil der Kaufnebenkosten. Erst wenn diese Steuer beglichen und der Kaufpreis gezahlt wurde, veranlasst der Notar die Umschreibung im Grundbuch und damit den Eigentümerwechsel.

Maklerprovision

Wird die Immobilie über einen Makler angeboten, erhält dieser zusätzlich eine Provision (auch Courtage genannt) für die erfolgreiche Vermittlung einer Immobilie. Die Maklerprovision wird bei Immobilienverkäufen nach Abschluss des Kaufvertrags fällig. Sie orientiert sich an den ortsüblichen Preisen. In NRW sind das rund 7 Prozent des Kaufpreises. In Köln ist es üblich, dass Käufer und Verkäufer einer Immobilie sich die Maklerprovision hälftig teilen. 

Maklerprovision

In eigener Sache:

Kaufnebenkosten senken: Ja – aber bitte an der richtigen Stelle.

„Im Vergleich zu unseren Nachbarn sind die Kaufnebenkosten in Deutschland deutlich höher. Mehr als doppelt so hoch wie in den Niederlanden und fast vier Mal höher als in Großbritannien. Dabei sind nicht die Maklerkosten der stärkste Preistreiber, sondern die Grunderwerbssteuer. Steigen die Immobilienpreise zum Beispiel in Ballungszentren wie Köln, spült das automatisch höhere Beträge ins Steuersäckle der Länder. Kommt dann noch, wie in NRW, eine Anhebung der Grunderwerbssteuer um fast 100 Prozent von 3,5 auf 6,5 Prozent dazu, können sich Familien mit einem durchschnittlichen Verdienst und ohne nennenswerte Rücklagen keine eigene Immobilie leisten. Statt aber hier wieder einen bundesweit einheitlich niedrigeren Steuersatz durchzusetzen, beschließt das Kabinett lediglich, dass Käufer künftig maximal die Hälfte der Maklerprovision tragen sollen. Eine Vorgehensweise, die wir in Köln schon lange praktizieren. Ob das den Kauf einer Immobilie erleichtert, wage ich zu bezweifeln.“

Herzlichst, Ihr Christian Goost