Wissenswertes über den Immobilienwert im rechtsrheinischen Köln und dem Umland

Wissenswertes über den Immobilienwert in Köln

Bei Kauf oder Verkauf einer Immobilie entscheidet der Immobilienwert über den realistischen Marktpreis. Wenn Sie ein Haus oder eine Wohnung veräußern möchten, sind es weniger die ideellen Werte, die die meisten Menschen mit ihrem Eigentum verbinden, die über den Preis entscheiden. Es sind marktwirtschaftliche Faktoren, die den Ausschlag geben. Auch wenn Sie mit ihrem Haus schöne Erinnerungen verbinden wie den Hobbykeller, in dem Sie viele Stunden verbracht haben oder den Gartenzaun, den Sie jedes Jahr liebevoll neu gestrichen haben. Potenzielle Käufer dagegen sehen nur einen feuchten Keller und hören die stark befahrene Hauptstraße vor dem Gartenzaun.

Diese Faktoren wie Lage und Zustand sind es auch unter anderem, die über den Wert einer Immobilie und damit auch über den voraussichtlichen Kauf- bzw. Verkaufspreis entscheiden. Oft muss ich meinen Kunden mit viel Feingefühl vermitteln, dass Marktwert und ideeller Wert der Immobilie leider nicht übereinstimmen. Es gab aber auch schon Fälle, in denen unsere Einschätzung weit über den Vorstellungen der Immobilienbesitzer lag, weil sich der Stadtteil der Wohnung zum Beispiel gerade zu einem aufstrebenden Viertel entwickelte.

Bei Kauf oder Verkauf eines Hauses oder einer Wohnung geht es also immer um den Wert einer Immobilie.

Gutachter und Makler ermitteln den Immobilienwert

In Deutschland bestimmen Immobilienmakler, -bewerter und – gutachter den Wert einer Immobilie. Gutachter werden immer dann beauftragt, wenn offizielle Stellen (Gericht, Finanzamt o.ä.) in den Verkauf involviert sind. Dann geht es vorrangig um die Wertermittlung des Gebäudes an sich, um einen Vermögenswert zu ermitteln. Das ist bei Immobilienbewertungen für Scheidungen oder Erbschaftsangelegenheit der Fall.

Geht es um den reinen Verkauf oder Kauf einer Immobilie, hilft der Immobilienmakler bei der reellen Einschätzung des Objektwertes. Er berücksichtigt dabei noch weitere Faktoren der Immobilie außer dem reinen Gebäudewert. Zum Beispiel die aktuelle Marktsituation (Angebot – Nachfrage) sowie die Lage der Immobilie. Dabei spielt Erfahrung und Marktkenntnis eine große Rolle. Wer hätte zum Beispiel vor 50 Jahren gedacht, dass die rechte Rheinseite als Wohnlage attraktiv werden könnte…

Verschiedene Verfahren zur Wertermittlung

Um den realistischen Wert einer Immobilie zu ermitteln, gibt es verschiedene Verfahren, bei der Vergleichswert, Sachwert und Ertragswert eine Rolle spielen. Mit welchen Faktoren wir eine Immobilie bewerten, worin sich die verschiedenen Verfahren unterscheiden und bei welchen Immobilien welches Verfahren angewendet wird, erklären wir ausführlich in unserem Blogartikel Gut zu wissen: Verfahren der Immobilienbewertung.

Gutachter und Makler ermitteln den Verkehrswert einer Immobilie

“Aber ich kann den Preis doch so hoch ansetzen, wie ich möchte. Verhandelt wird doch sowieso immer”

Ja, können Sie. Und dann können Sie sicher sein, dass Sie nicht auf Ihren gewünschten Verkaufspreis kommen. Warum? Nicht nur Verkäufer informieren sich über Immobilienwerte und Marktlage, sondern auch Käufer. Im Vergleich zu anderen Immobilienangeboten mit einem realistischen Verkaufspreis wird Ihr Angebot deutlich länger auf dem Markt bleiben. Nach unserer Erfahrung über ein Jahr. Sie haben dann monatelang fremde Besucher in ihrem Heim, die auch noch in den hintersten – und meist nicht repräsentativsten – Winkel schauen möchten. Je länger Ihr Angebot auf dem Markt ist, desto geringer wird der Verkaufspreis. Ein von Anfang an ehrlicher, vielleicht etwas geringerer und am tatsächlichen Wert der Immobilie orientierter Preis bedeutet letztendlich maximalen Gewinn in kurzmöglichster Zeit.

Welche Faktoren sind entscheidend bei einer Entwicklung des Immobilienwerts?

Kurz und knapp gesagt: Lage, Zustand, Ausstattung. In genau dieser Reihenfolge und Gewichtung. Die optimale Lage wird sehr individuell bewertet. Was für den einen ein Traum ist (zentrale Innenstadtlage mit perfekter Anbindung an den ÖPNV, kulturelles Angebot und Einkaufsmöglichkeiten direkt vor der Tür) ist für andere unvorstellbar. Sie brauchen Ruhe und Platz. Dennoch gibt es ähnlich wie die Schwacke-Liste für Autos eine Wohnlagenkarte für Deutschland. Hier hat das Dr. Hettenbach Institut (iib) Immobilienstandorte in ganz Deutschland von einfacher bis Top Wohnlage klassifiziert. Ein Blick auf diese Karte gibt vorab eine gute Einschätzung zum Wert der Immobilie.

Der Zustand einer Immobilie gibt Auskunft darüber, ob, wann und in welchem Ausmaß eine Renovierung, wenn nicht sogar eine Sanierung und damit verbundene weitere Kosten zu erwarten sind. Entscheidend ist das Baujahr, die Bausubstanz (Wände, Dach, Fenster), Alter und Zustand von elektrischen Leitungen, Rohren und Sanitärbereich sowie die Energieeffizienz.

Die Ausstattung ist entscheidend für den Wohlfühlcharakter einer Immobilie. Ist es die richtige Größe? Gibt es Balkon, Terrasse oder Garten? Wie sind die Fußböden? Ist Smart Home Technik integriert? Exklusive Ausstattungen wie Kamin, Fußbodenheizung, Wintergarten und Co. werten eine Immobilie ebenfalls auf.

Wie wir Ihre Immobilie bewerten und welche Unterlagen wir dafür brauchen haben wir Ihnen hier zusammengefasst.

Entwicklung des Immobilienwerts - Zustand
Entwicklung des Immobilienwerts - Ausstattung

Darum ist es (auch rechts) am Rhein so schön

Kölner Urgesteinen haben es schon mit der Muttermilch aufgesogen: man kommt entweder von der richtigen oder der falschen Rheinseite. Die Wohnlage war schon bei den Römern von höchster Bedeutung für den sozialen Stand. Eine Adresse ‘op de schäl Sick’ (rechtsrheinisch, die ‚falsche‘ Seite) oder auf der linksrheinischen, vermeintlich richtigen Seite entschied über Ehen, Geschäftsbeziehungen und Freundschaften. 

Ganz so lebensentscheidend ist die Wohnlage heute nicht mehr. Aber sie gilt als DAS zentrale Kriterium für den Wert einer Immobilie. Äußere Faktoren wie Region, Stadtteil und Nachbarschaft spielen eine Rolle für den Verkehrswert ebenso wie die vorherrschende Infrastruktur und das soziale Umfeld.

Wie jede Großstadt umgibt auch Köln ein Speckgürtel, in dem all jene wohnen, die nicht unmittelbar im Zentrum leben möchten oder können aber dennoch die Vorteile der Großstadt jederzeit vor der Haustüre haben. So sind die Städte rund um Köln im Laufe der Zeit mitgewachsen und mit ihnen die Immobilienwerte. Trauen wir uns also und werfen einen Blick in das östliche Kölner Umland.

Die direkten Nachbarn Kölns – Der Immobilienwert in Leverkusen und Bergisch-Gladbach

Im Norden grenzt Köln an Leverkusen, das vielen Fußballbegeisterten als ehemalige Werksmannschaft von Bayer ein Begriff sein dürfte. Und damit haben wir auch schon das zweite Synonym für Leverkusen: das große Pharmaunternehmen, dass mit seinem riesigen Bayer-Kreuz seit den 1930er Jahren das Stadtbild prägt. Bayer ist eine der größten Arbeitgeber der Region über alle Hierarchie-Stufen. Entsprechend gibt es in Leverkusen mittlere, gute und sehr gute Wohnlagen. Mittlere Wohnlagen liegen in den zentralen Stadtteilen wie Manfort, Küppersteg oder Wiesdorf. In ländlich gelegeneren Ortsteilen wie Schlebusch oder Lützenkirchen findet man durchweg gute und sehr gute Wohnlagen. Entsprechend der Wohnlage passt sich der Immobilienwert je Objekt an.

Ähnliche Immobilienwerte gibt es in Bergisch Gladbach. Auch diese Stadt im direkten Kölner Umfeld hat überwiegend mittlere und gute Wohnlagen. Gerade der zentrale Kern der Stadt ist davon geprägt. Auch hier gibt es in den Randgebieten und in direkter Nachbarschaft zu Schlebusch mit Schildgen und Voiswinkel Ortsteile bzw. Vororte, die sehr gute Wohnlagen mit entsprechenden Immobilienwerten haben.

Immobilienwert in Leverkusen und Bergisch-Gladbach

Wohnen im goldenen Dreieck: Refrath, Bensberg, Rösrath

Deutlich höhere Immobilienwerte liegen in Refrath, Bensberg und Rösrath vor, all jenen kleineren Orten im Rheinisch-Bergischen Kreis, die durch die A4 und A3 sehr gut an Köln angebunden sind aber dennoch beschaulich im Grünen liegen. In Bensberg und Refrath gibt es nahezu ausschließlich gute und sehr gute Wohnlagen mit entsprechend exklusiven Immobilienwerten. Rösrath ist in Hinblick auf Wohnlagen gemischt aufgestellt. In der Innenstadt gibt es vorwiegend mittlere Wohnlagen. Die Ortsteile Hoffnungsthal und Forsbach dagegen glänzen durch gute bis sehr gute Wohnlagen.

Richtung Bonn und Flughafen: Der Marktpreis in Lohmar + Troisdorf

Mit der Exklusivität der gehobeneren Nachbarn können Lohmar und Troisdorf nicht mithalten. Zwar direkt am Naturschutzgebiet und auch verkehrsgünstig an der A3 gelegen, gibt es in Lohmar überwiegend mittlere Wohnlagen. Der nahegelegene Flughafen Köln-Bonn sorgt hier für einen Immobilienpreis im Mittelfeld. Troisdorf ist durchwachsener. Die Stadt mit den zwölf Ortsteilen hat für jeden Geldbeutel etwas zu bieten. Angefangen bei mittleren Wohnlagen in den Ortsteilen Troisdorf-West und Friedrich-Willhelms-Hütte über gute Wohnlagen bspw. in Eschmar bis hin zu sehr guten Wohnlagen in Spich, Kriegsdorf oder der Troisdorfer Innenstadt.

Ähnliche Beiträge

Es nützt nix: Anfallende Reparaturen aufgrund von Abnutzung

Reparaturen aufgrund von Abnutzung Hier eine vergilbte Wandfarbe. Da ein paar Kratzer und Verfärbungen im Fußbodenbelag. Dort ein Sprung i [...]

08.11.2018

Eine Stadt, tausend Gesichter: Objektarten in Köln

Objektarten in Köln Vom Single bis zur Großfamilie. Von Studenten bis zu Millionären. Vom Selbstständigen bis zum Großunternehmer. In K [...]

11.10.2018

Mal mehr, mal weniger: Köln im Wandel

Köln im Wandel 2010 hat Köln die magische Grenze überschritten: Die Domstadt befindet sich im Wandel und ist nach langer Zeit endlich wie [...]

13.09.2018