Das Grundbuch – leicht erklärt

Das moderne Recht erfordert bei allen Immobiliengeschäften einen Eintrag in das sogenannte Grundbuch. Wir von Goost-Immobilien informieren seriös und kompetent über alle relevanten Fakten zum Grundbuch. Das gehört zu unserem Rundum-Service für Käufer und Verkäufer unserer hochwertigen Immobilienangebote. Schließlich sind Immobiliengeschäfte Vertrauenssache.

Was ist das Grundbuch?

Zunächst stellt sich natürlich die Frage: Was steckt hinter dem Begriff „Grundbuch“? Wer dahinter allerdings tatsächlich ein traditionelles Buch im Regal vermutet, wird schnell enttäuscht. Das Grundbuch gibt es nur noch digital. Vereinfacht gesagt steht dahinter ein der Öffentlichkeit zugängliches Register, das weitgehend alle Immobilienrechte darstellt. Bevor aber die Einzelheiten erläutert werden sollen, ist zudem ein Blick in die Kölner Geschichte sehr interessant.

Seit wann gibt es das Grundbuch?

Wie so oft in der deutschen Geschichte hatte auch beim Grundbuch die Stadt Köln die Nase vorne. Die Kölner Schreinsbücher ab 1130 sind die ersten Vorläufer des heutigen Grundbuchs und des damit verbundenen Immobilienrechts. Insbesondere die Gemeinden St. Laurentius und Klein St. Martin waren Vorreiter.

Immerhin folgten Städte wie München und Hamburg erst über 100 Jahre später. Es dauerte dann noch bis zum Ende des 19. Jahrhunderts, bis die Grundbuchordnung (GBO) kurz vor dem BGB in unser Rechtssystem Einzug hielt. Seit 1993 wird das Grundbuch in Deutschland ausschließlich elektronisch geführt. Das vereinfacht allen berechtigten Personen den Zugang zu den relevanten Daten.

Goost Immobilien | Das Grundbuch

Was steht im Grundbuch?

Wie bereits erwähnt, beinhaltet der Eintrag im Grundbuch alle Eigentumsverhältnisse inklusive der damit verbundenen Belastungen beispielsweise an Grundstücken. Darüber hinaus werden auch grundstücksgleiche Rechte verzeichnet. Dazu gehören insbesondere Wohnungs- und Teileigentum und – ganz wichtig – Vermerke über Erbbaurecht.

Juristische Grundlage für das Grundbuch ist die Grundbuchordnung (GBO) die in seiner ersten Fassung vor 120 Jahren in Kraft getreten ist. Derzeit gilt die Fassung von 1. Januar 2020. Darin ist geregelt, dass die Grundbuchämter, die an den jeweiligen Amtsgerichten beheimatet sind, alle Eintragungen vornehmen. Verzeichnungspflichtig sind alle Immobilienverhältnisse außer öffentlicher und kirchlicher Immobilien.

Wenn also wir von Goost Immobilien einen Kauf oder Verkauf einer Wohnung vermitteln, ist jeder private bzw. gewerbliche Erwerber bzw. Veräußerer verpflichtet, einen Grundbucheintrag vornehmen zu lassen. Dies veranlasst selbstverständlich der Notar. Wir bereiten jedoch akribisch jedes Detail für einen reibungslosen Eintrag ins Grundbuch vor. Das gehört zu unserem perfekten Service.

Wie sieht ein Grundbuch in der Praxis aus?

Im modernen Sprachgebrauch würde man das Grundbuch salopp als Datenbank für Immobilien bezeichnen. Ähnlich wie die hierarchisch aufgebauten Computerprogramme, muss man sich auch ein Grundbuch am Amtsgericht vorstellen.

Sozusagen als Vorwort findet man die so genannte Aufschrift, hinter der sich die Bezeichnung des als Grundbuchamt zuständigen Amtsgerichtes sowie Angabe von Band (veraltet) und Blatt verbirgt. Danach folgt ein Register (Bestandsverzeichnis), in dem Lage und Größe des Grundstücks gemäß des amtliches Grundstücksverzeichnisses (Kataster) verzeichnet sind. Wie bereits erwähnt sind Wohnungseigentum, Erbbaurecht sowie Grunddienstbarkeiten hier ebenfalls vermerkt.

Vielleicht noch ein paar Worte um den wichtigen Begriff Kataster zu erläutern:

Das Kataster ist ein amtliches geführtes Verzeichnis, in dem die Grundstücke im Amtsgerichtsbezirk unter Nummern aufgeführt sind. Die Karten des örtlichen Katasteramtes sind nach Gemarkungen (das bedeutet die gesamte Fläche einer Gemeinde) eingeteilt.

Die drei Abteilungen des Grundbuches

Gemäß der Grundbuchordnung (GBO) folgen nach dem Bestandsverzeichnis drei Abteilungen.

In der ersten Abteilung findet man vereinfacht gesagt Eigentümer oder Erbbauberechtigte und die Hintergründe der Eintragung, wie beispielsweise Auflassung (Eigentum durch (Ver-)Kauf, Schenkung oder Erbschaft). Selbstverständlich werden ebenfalls Teileigentum bzw. Hintergründe wie „Erbengemeinschaft“ hier juristisch eindeutig beschrieben.

In Abteilung II werden alle Beschränkungen und Lasten vermerkt. Hier findet man Eintragungen zu folgenden Themen:

Grunddienstbarkeiten (z. B. Wegerecht), Vermerke über Insolvenz- und Testamentsvollstreckung, Vorkaufsrecht, Wohnrecht, Nießbrauch, Erbbaurecht und einiges mehr. Das klingt vielleicht etwas kompliziert. Aber auch hier sei auf die Kompetenz von Goost-Immobilien hingewiesen. Der Käufer oder Verkäufer einer Immobilie muss kein Experte in Sachen Grundbuch sein. Dafür gibt es Rechtsanwälte und Notare. Wir von Goost-Immobilien geben keine Rechtsberatung, können aber unseren Interessenten wertvolle Hinweise auf Eigenheiten beim Immobiliengeschäft geben.

Im dritten Teil des Grundbuches befinden sich Informationen über die so genannten Grundpfandrechte, besser bekannt als Grundschulden und Hypotheken.

Goost berät – Der Notar verbrieft

Abschließend verweisen wir von Goost Immobilien immer auf den Rat eines kompetenten Notars oder versierten Rechtsanwalts. Hier bekommen Immobilieninteressenten rechtssicher die notwendigen Erklärungen. Wir von Goost helfen, die richtigen Fragen zu stellen und zufriedenstellende Antworten zu bekommen. Die langjährige Goost-Immobilienerfahrung im Raum Köln ist Ihr unschlagbarer Vorteil.

Wann ist ein Grundbucheintrag notwendig?

In Deutschland herrscht ohne Ausnahme Grundbuchzwang. Das bedeutet also, dass jedes Grundstück hier verzeichnet werden muss. Für jedes Grundstück wird ein sogenanntes Grundbuchblatt mit einer laufenden Nummer geführt.

Folglich bedeutet das, dass ausnahmslos jeder Vollzug eines Kaufs einer Immobilie, aber auch jegliche sonstige Eigentumsübertragung (z. B. Schenkung) eine Eintragung im Grundbuch des zuständigen Amtsgerichts bedingt. Aus juristischer Sicht müssen dafür folgende Formalitäten erfüllt sein. Es muss ein Antrag sowie eine Bewilligung zum Erwerb einer Grundstücks oder grundstücksähnlichen Objektes (z. B. Wohnung) vorliegen. Außerdem sind die notarielle Beurkundungen, sowie weitere amtliche Dokumente beim Grundbuchamt vorzulegen.

Goost Immobilien hat eine langjährige Erfahrung und kann auf viele zufriedene Käufer und Verkäufer verweisen.

Welche Kosten entstehen beim Grundbucheintrag?

Ohne notarielle Beurkundung kann kein Eigentümerwechsel bei einer Immobilie stattfinden. Für diese Dienste und den Eintrag ins Grundbuch fallen Gebühren in Höhe von 1,5% bis 2,0% des Kaufpreises einer Immobilie an. Grundsätzlich gilt auch Folgendes: Der Käufer zahlt als neuer Eigentümer den Eintrag ins Grundbuch. Ebenso klar geregelt ist, dass der Verkäufer Kosten für eventuell vorzunehmende Löschung (z.B. einer Grundschuld) zu tragen hat.

Kann man Änderungen im Grundbuch vornehmen?

Einerseits kann man Nießbrauch, Wohnrecht oder Wegerecht im Grundbuch eintragen lassen, andererseits kann man diese auch wieder gebührenpflichtig löschen lassen. Wie beim Eintrag ins Grundbuch braucht man dafür einen Notar. Interessant ist, dass sich Änderungen im Grundbuch seit Beginn der jeweiligen Eintragung verfolgen lassen. Da „Löschungen“ nur als „Vermerk“ eingetragen werden und der ursprüngliche Eintrag „gerötet“ (rot unterstrichen) wird. So kommen manchmal interessante historische Details ans Tageslicht.

Es fallen bei den Löschungen die üblichen Gebühren des Notars und des Grundbuchamtes an. Auskunft gibt gerne jeder seriöse Notar.

Übrigens ein noch wichtiger Hinweis: Die Notarkosten beim Haus- und Wohnungskauf sind bei jedem Notar gleich hoch. Die Kosten der Notare sind nämlich deutschlandweit einheitlich durch das Gerichts- und Notarkostengesetz geregelt.

Wer darf das Grundbuch einsehen?

Zu dieser Frage bezieht § 12 der Grundbuchordnung (GBO) folgendermaßen Stellung:

„Die Einsicht des Grundbuchs ist jedem gestattet, der ein berechtigtes Interesse darlegt. Das gleiche gilt für die Einsicht von Urkunden, auf die im Grundbuch zur Ergänzung einer Eintragung Bezug genommen ist, sowie von den noch nicht erledigten Eintragungsanträgen.“

Insoweit bedeutet das in der Praxis, dass neben dem Eigentümer, der Erbe oder der Gläubiger in jedem Fall zur Einsichtnahme in das Grundbuch berechtigt ist. Selbstverständlich kann man als Eigentümer, schriftlich Bevollmächtigter des Eigentümers, oder Vertreter des Eigentümers das Grundbuch einsehen. Darüber hinaus sind staatliche Stellen wie Ämter und Behörden, außerdem Notare für die Dienstausübung auskunftsberechtigt. Der Grundbuchauszug bedarf einer Beantragung beim Amtsgericht bzw. des Grundbuchamtes unter Vorlage der bereits erwähnten Begründung.

Notare, aber auch die Grundbuchämter helfen in dieser Angelegenheit gerne weiter.

Goost Immobilien | Das Grundbuch

Das Grundbuch – Goost-Erfahrung zählt

Goost Immobilien steht für breiten Fullservice rund um den Immobilienkauf beziehungsweise Immobilienverkauf. Unsere lange Marktpräsenz und tiefe Marktkenntnis im Raum Köln ist Ihr Vorteil. Dadurch ermöglichen wir Immobilieninteressenten die reibungslosen Abwicklung eines Kaufes oder Verkaufes. Unsere umfassende Expertise mit allen Details rund um das Grundbuch spricht für die beste Zusammenarbeit mit Goost Immobilien.