Das Grundbuch – leicht erklärt

Was ist das Grundbuch?

Zunächst stellt sich natürlich die Frage: Was steckt hinter dem Begriff „Grundbuch“? Wer dahinter allerdings tatsächlich ein traditionelles Buch im Regal vermutet, wird schnell enttäuscht. Das Grundbuch gibt es nur noch digital. Vereinfacht gesagt steht dahinter ein der Öffentlichkeit zugängliches Register, das weitgehend alle Immobilienrechte darstellt. Bevor aber die Einzelheiten erläutert werden sollen, ist zudem ein Blick in die Kölner Geschichte sehr interessant, sagt Immobilienmakler Goost aus Köln.

Seit wann gibt es das Grundbuch?

Wie so oft in der deutschen Geschichte meint Immobilienmakler Goost, hatte auch beim Grundbuch die Stadt Köln die Nase vorne. Die Kölner Schreinsbücher ab 1130 sind die ersten Vorläufer des heutigen Grundbuchs und des damit verbundenen Immobilienrechts. Insbesondere die Gemeinden St. Laurentius und Klein St. Martin waren Vorreiter.

Immerhin folgten Städte wie München und Hamburg erst über 100 Jahre später. Es dauerte dann noch bis zum Ende des 19. Jahrhunderts, bis die Grundbuchordnung (GBO) kurz vor dem BGB in unser Rechtssystem Einzug hielt. Seit 1993 wird das Grundbuch in Deutschland ausschließlich elektronisch geführt. Das vereinfacht allen berechtigten Personen den Zugang zu den relevanten Daten, so Immobilienmakler Goost aus Köln.

Was steht im Grundbuch?

Wie bereits erwähnt, beinhaltet der Eintrag im Grundbuch alle Eigentumsverhältnisse inklusive der damit verbundenen Belastungen beispielsweise an Grundstücken. Darüber hinaus werden auch grundstücksgleiche Rechte verzeichnet. Dazu gehören insbesondere Wohnungs- und Teileigentum und – ganz wichtig – Vermerke über Erbbaurecht, gerade in Köln gibt es viele Erbbaurecht berichtet der Immobilienmakler.

Juristische Grundlage für das Grundbuch ist die Grundbuchordnung (GBO) die in seiner ersten Fassung vor 120 Jahren in Kraft getreten ist. Derzeit gilt die Fassung von 1. Januar 2020. Darin ist geregelt, dass die Grundbuchämter, die an den jeweiligen Amtsgerichten beheimatet sind, alle Eintragungen vornehmen. Verzeichnungspflichtig sind alle Immobilienverhältnisse außer öffentlicher und kirchlicher Immobilien.

Wenn der lokale Immobilienmakler von Goost Immobilien in Köln einen Kauf oder Verkauf einer Wohnung vermitteln, wird der Verkäufer aus dem Grundbuch ausgetragen und der neue Käufer eingetragen. Dies Eintragungsänderung veranlasst selbstverständlich der Notar. Immobilienmakler Goost aus Köln bereitet alle relevanten Details für eine reibungslose Eintragung ins Grundbuch vor. Das gehört zu dem perfekten Service von Goost Immobilien.

Wie sieht ein Grundbuch in der Praxis aus?

Im modernen Sprachgebrauch würde man das Grundbuch salopp als Datenbank für Immobilien bezeichnen. Ähnlich wie die hierarchisch aufgebauten Computerprogramme, muss man sich auch ein Grundbuch am Amtsgericht vorstellen, meint der Kölner Immobilienmakler.

Sozusagen als Vorwort findet man die so genannte Aufschrift, hinter der sich die Bezeichnung des als Grundbuchamt zuständigen Amtsgerichtes sowie Angabe von Band (veraltet) und Blatt verbirgt. Danach folgt ein Register (Bestandsverzeichnis), in dem Lage und Größe des Grundstücks gemäß des amtliches Grundstücksverzeichnisses (Kataster) verzeichnet sind. Wie bereits erwähnt sind Wohnungseigentum, Erbbaurecht sowie Grunddienstbarkeiten hier ebenfalls vermerkt.

Vielleicht noch ein paar Worte um den wichtigen Begriff Kataster zu erläutern:

Das Kataster ist ein amtliches geführtes Verzeichnis, in dem die Grundstücke im Amtsgerichtsbezirk unter Nummern aufgeführt sind. Die Karten des örtlichen Katasteramtes sind nach Gemarkungen (das bedeutet die gesamte Fläche einer Gemeinde) eingeteilt.

Die drei Abteilungen des Grundbuches

Gemäß der Grundbuchordnung (GBO) folgen nach dem Bestandsverzeichnis drei Abteilungen.

In der ersten Abteilung findet man vereinfacht gesagt Eigentümer oder Erbbauberechtigte und die Hintergründe der Eintragung, wie beispielsweise Auflassung (Eigentum durch (Ver-)Kauf, Schenkung oder Erbschaft). Selbstverständlich werden ebenfalls Teileigentum bzw. Hintergründe wie „Erbengemeinschaft“ hier juristisch eindeutig beschrieben.

In Abteilung II werden alle Beschränkungen und Lasten vermerkt. Hier findet man ggfls. wichtige Eintragungen zu folgenden Themen sagt Immobilienmakler Goost aus Köln:

Grunddienstbarkeiten (z. B. Wegerecht), Vermerke über Insolvenz- und Testamentsvollstreckung, Vorkaufsrecht, Wohnrecht, Nießbrauch, Erbbaurecht und einiges mehr. Das klingt vielleicht etwas kompliziert. Aber auch hier sei auf die Kompetenz des Immobilienmaklers von Goost Immobilien aus Köln hingewiesen. Der Käufer oder Verkäufer einer Immobilie muss kein Experte in Sachen Grundbuch sein. Dafür gibt es Rechtsanwälte und Notare. Immobilienmakler Christian Goost von Goost Immobilien aus Köln gibt keine Rechtsberatung, wir können aber unseren Interessenten wertvolle Hinweise auf Eigenheiten beim Immobiliengeschäft geben.

Im dritten Teil des Grundbuches befinden sich Informationen über die so genannten Grundpfandrechte, besser bekannt als Grundschulden und Hypotheken.

Immobilienmakler Goost aus Köln berät – Der Notar verbrieft

Abschließend verweisen wir von Goost Immobilien aus Köln, als Ihr Immobilienmakler, immer auf den Rat eines kompetenten Notars oder versierten Rechtsanwalts. Hier bekommen Immobilieninteressenten rechtssicher die notwendigen Erklärungen. Immobilienmakler Goost aus Köln hilft, die richtigen Fragen zu stellen und zufriedenstellende Antworten zu bekommen. Die langjährige Immobilienerfahrung des Immobilienmaklers Goost im Raum Köln ist Ihr unschlagbarer Vorteil.

Wann ist ein Grundbucheintrag notwendig?

In Deutschland herrscht ohne Ausnahme Grundbuchzwang. Das bedeutet also, dass jedes Grundstück hier verzeichnet werden muss. Für jedes Grundstück wird ein sogenanntes Grundbuchblatt mit einer laufenden Nummer geführt.

Folglich bedeutet das, dass ausnahmslos jeder Vollzug eines Kaufs einer Immobilie, aber auch jegliche sonstige Eigentumsübertragung (z. B. Schenkung) eine Eintragung im Grundbuch des zuständigen Amtsgerichts bedingt. Aus juristischer Sicht müssen dafür folgende Formalitäten erfüllt sein. Es muss ein Antrag sowie eine Bewilligung zum Erwerb eines Grundstücks oder grundstücksähnlichen Objektes (z. B. Wohnung) vorliegen. Die Einigung und Auflassung über den Eigentumsübergang wird in der notariellen Beurkundungen festgehalten und nebst weitere amtliche Dokumente beim Grundbuchamt eingereicht.

Der lokale Immobilienmakler von Goost Immobilien in Köln hat eine langjährige Erfahrung und kann auf viele zufriedene Käufer und Verkäufer verweisen.

Welche Kosten entstehen beim Grundbucheintrag?

Ohne notarielle Beurkundung kann kein Eigentümerwechsel bei einer Immobilie stattfinden. Für diese Dienste und den Eintrag ins Grundbuch fallen Gebühren in Höhe von 1,5% bis 2,0% des Kaufpreises einer Immobilie an. Grundsätzlich gilt auch Folgendes: Der Käufer zahlt als neuer Eigentümer den Eintrag ins Grundbuch. Ebenso klar geregelt ist, dass der Verkäufer Kosten für eventuell vorzunehmende Löschung (z.B. einer Grundschuld) zu tragen hat.

Kann man Änderungen im Grundbuch vornehmen?

Einerseits kann man Nießbrauch, Wohnrecht oder Wegerecht im Grundbuch eintragen lassen, andererseits kann man diese auch wieder gebührenpflichtig löschen lassen. Wie beim Eintrag ins Grundbuch braucht man dafür einen Notar. Interessant ist, dass sich Änderungen im Grundbuch seit Beginn der jeweiligen Eintragung verfolgen lassen. Da „Löschungen“ nur als „Vermerk“ eingetragen werden und der ursprüngliche Eintrag „gerötet“ (rot unterstrichen) wird. So kommen manchmal interessante historische Details ans Tageslicht. Immobilienmakler Goost aus Köln muss dies oft Interessenten erläutern, da in Kopien von Grundbüchern diese Unterstreichungen schwarz erscheinen.

Es fallen bei den Löschungen die üblichen Gebühren des Notars und des Grundbuchamtes an. Auskunft gibt gerne jeder seriöse Notar.

Übrigens ein noch wichtiger Hinweis: Die Notarkosten beim Haus- und Wohnungskauf sind bei jedem Notar gleich hoch. Die Kosten der Notare sind nämlich deutschlandweit einheitlich durch das Gerichts- und Notarkostengesetz geregelt. Immobilienmakler Goost arbeitet in Köln bspw. gerne mit dem Notariat Haas und Sauer zusammen.

Wer darf das Grundbuch einsehen?

Zu dieser Frage bezieht § 12 der Grundbuchordnung (GBO) folgendermaßen Stellung:

„Die Einsicht des Grundbuchs ist jedem gestattet, der ein berechtigtes Interesse darlegt. Das gleiche gilt für die Einsicht von Urkunden, auf die im Grundbuch zur Ergänzung einer Eintragung Bezug genommen ist, sowie von den noch nicht erledigten Eintragungsanträgen.“

Insoweit bedeutet das in der Praxis, dass neben dem Eigentümer, der Erbe oder der Gläubiger in jedem Fall zur Einsichtnahme in das Grundbuch berechtigt ist. Selbstverständlich kann man als Eigentümer, schriftlich Bevollmächtigter des Eigentümers, oder Vertreter des Eigentümers das Grundbuch einsehen. Darüber hinaus sind staatliche Stellen wie Ämter und Behörden, außerdem Notare für die Dienstausübung auskunftsberechtigt. Der Grundbuchauszug bedarf einer Beantragung beim Amtsgericht bzw. des Grundbuchamtes unter Vorlage der bereits erwähnten Begründung.

Notare, aber auch die Grundbuchämter helfen in dieser Angelegenheit gerne weiter. Ebenfalls kann man den Immobilienmakler bevollmächtigen.

Das Grundbuch – Immobilienmakler Goost -Erfahrung zählt

Goost Immobilien in Köln, der lokale Immobilienmakler, steht für einen breiten Fullservice rund um den Immobilienkauf beziehungsweise Immobilienverkauf. Unsere lange Marktpräsenz und tiefe Marktkenntnis im Raum Köln ist Ihr Vorteil. Dadurch ermöglicht Immobilienmakler Goost Immobilieninteressenten rund um Köln die reibungslosen Abwicklung eines Kaufes oder Verkaufes. Unsere umfassende Expertise mit allen Details rund um das Grundbuch spricht für die beste Zusammenarbeit mit Goost Immobilien.