Erbbaurecht als Chance fürs Eigenheim
Erbbaurecht als Chance fürs Eigenheim: Menschen träumen wohl schon immer von den eigenen vier Wänden nach dem Motto: Wenn ich mal groß bin, dann baue ich mir ein Schloss …! Immobilienmakler Christian Goost lacht: „So hat es wohl bei den meisten stolzen Eigenheimbesitzern begonnen. Im Sandkasten werden diese Träume spielerisch umgesetzt. In der Jugend sind die Prioritäten dann eher in Richtung „Erste Liebe“ gesetzt. Danach folgt Ausbildung und/oder Studium. Spätestens, wenn dann abzusehen ist, dass ein oder sogar zwei Verdienste einen größeren finanziellen Spielraum lassen, kommt er wieder: Der Traum vom Eigenheim.“
Eigenheim bauen – die Glücklichen mit eigenem Baugrund
Bevor der zukünftige Eigenheimbesitzer aber ans Bauen denkt, muss er ein geeignetes Grundstück dafür bereitstellen. Es ist ein großes Glück, wenn die Eltern für diesen Fall vorgesorgt haben. Oftmals haben sie „in grauer Vorzeit“, als Grundstücke noch erschwinglich waren, in weiser Voraussicht vorgesorgt. In der guten alten Zeit war vielleicht eine Wiese am Stadtrand günstig zu erwerben. Die ganz Raffinierten wählten Grundstücke, die noch nicht „baureif“ waren, sondern ‚nur‘ sogenanntes „Bauerwartungsland“. Diese Parzellen waren vergleichsweise günstig, hatten aber eine goldene Perspektive: Irgendwann wird man dort ein Eigenheim dürfen. Die Wertsteigerung war quasi mit eingekauft!
Erbbaurecht als Alternative
Doch es geht auch anders: Man muss gar kein eigenes Baugrundstück besitzen, wenn man vom Bau eines Eigenheims träumt. Die Alternative heißt ‚Erbbaurecht‘ oder umgangssprachlich ‚Erbpacht‘. Der Name mag vielleicht für den einen oder anderen irreführend sein. Deshalb wollen wir in diesem Blogbeitrag etwas Licht ins Dunkel bringen. Es geht dabei nicht um steuerliche oder juristische Beratung. Immobilienfachmann Christian Goost versteht seinen Beruf nicht nur in der Vermittlung von Immobilien, sondern viel mehr als ganzheitliche Beratung, die allen dienen soll, die eine eigene Immobilie besitzen wollen. Denn nicht immer ist der Kauf einer Bestandsimmobilie der richtige Weg zum Wohneigentum. Manchmal ist es auch der Bau.
Erbbaurecht oder Erbpacht: Was ist das eigentlich?
Erbbaurecht bzw. im Volksmund Erbpacht ist eine vertraglich festgelegte Nutzung eines Baugrundstückes. Normalerweise wird der Pachtvertrag über eine Laufzeit zwischen 50 und 99 Jahren geschlossen. Für diese Nutzung bezahlt der Erbbaurechtsnehmer dem Erbbaurechtsgeber die sogenannte ‚Erbpacht‘ (auch ‚Erbbauzins‘. genannt). Dieser wird individuell vereinbart. Als Richtwert gilt etwa ein Betrag von vier bis sechs Prozent des Grundstückswertes. Um einen gewissen Inflationsausgleich für den Eigentümer zu sichern, wird in vielen Fällen eine indexorientierte Erbpacht vereinbart. Das bedeutet, dass beispielsweise der Erbbauzins an die DAX-Entwicklung oder Inflationsrate gekoppelt wird.
Erbbaurecht – Der große Vorteil
Der große Vorteil eines Erbbaurechtsvertrages ist natürlich, dass erst einmal die Investition für ein Baugrundstück vom Bauherrn oder Käufer nicht zu stemmen ist. „Oftmals ist der Erbbauzins günstiger als die Finanzierung eines Grundstückskaufs“ so der Kölner Immobilienmakler von Goost Immobilien.
Der Erbbaurechtsnehmer erwirbt beim Bau oder Kauf eines Gebäudes hier nur das Eigentum am Bauwerk, nicht aber am eigentlichen Grundstück. Damit wird der Bau oder der Kauf eines Gebäudes, das auf einem Grundstück auf Erbpachtbasis errichtet wurde, vergleichsweise günstig ist. Das betrifft übrigens nicht nur den Bau, sondern auch später den Verkauf. Dies kann ein Vorteil gegenüber dem Verkauf einer Immobilie inkl. Grundstück bedeuten.
Erbbaurecht – Die gesetzliche Grundlage
„Gerade beim Bau- bzw. Immobilienrecht, wo es üblicherweise um große Summen geht, muss es ganz klare Regeln geben“, meint der Kölner Immobilienmakler Christian Goost. Bei der Erbpacht ist die juristische Seite im Erbbaurechtsgesetz (ErbbauRG) geregelt. Dieses Gesetz gilt in Deutschland übrigens seit 1919 und ist in der seit 2013 gültigen Form anzuwenden.
Interessant ist der Umstand, warum diese Möglichkeit der vergleichsweise günstigen Baulandbeschaffung überhaupt existiert. Schon früher – in der sogenannten guten alten Zeit – verstanden es Grundstücksspekulanten, die Preise für baureife Grundstücke mit allen Mitteln in die Höhe zu treiben. Um ein Ventil zu schaffen, hat der Gesetzgeber das Erbbaurecht geschaffen.
Erbbaurecht – Die Eigentümer
Auch interessant ist die Liste der beliebtesten Erbbaugeber. Naturgemäß schließen die größten Grundstücksbesitzer besonders gerne Erbbau-Verträge. Allen voran die Kirchen. Seit dem Mittelalter gelten die Kirchen als die größten Grundstückseigentümer in Deutschland. Daran hat auch die Säkularisierung nichts geändert. Sie schlagen mit der Vergabe von Erbpachtgrundstücken drei Fliegen mit einer Klappe:
- religiöser Auftrag (Hilfe für Menschen)
- Erhalt von Sachwerten und Vermögen
- monetäre Verwertung von Grund und Boden
In diesem Zusammenhang sei erwähnt, dass kirchliche Erbbaugrundstücke sehr oft einen vergleichsweise extrem günstigen Erbpachtzins kosten. Andererseits sind manchmal fragwürdige konfessionelle Dinge (Scheidung, Kirchenaustritt etc.) Bestandteil eines Erbpachtvertrages.
Erbpacht nicht nur von den Kirchen
Ein weiterer großer Anbieter von Erbpachtgrundstücken ist die öffentliche Hand. Die Rathäuser haben erkannt, dass zur Entwicklung der Gemeinden die Ausweisung von Bauland essenziell ist. Interessant für jede Kommune sind junge Familien. Sie garantieren die Attraktivität eines Standortes. Da gerade diese Klientel in der Gründungsphase der Familie möglicherweise nicht so finanzstark sind, wird mit diesem Förderinstrument die Ansiedlung wesentlich erleichtert.
Als weitere Erbpachtgeber kommen Stiftungen und vermögende Privatpersonen in Betracht.
Pflichten beim Erbbaurecht
„Nachdem ich meine Kunden immer möglichst umfassend berate, gehören auch alle Dinge auf den Tisch“, so die Meinung von Christian Goost, gebürtiger Kölner und langjährig selbstständiger Immobilienmakler in Köln.
Beispielsweise muss der Erbbaurechtsnehmer zusätzlich zu den üblichen Nebenkosten des Eigenheims folgende Kosten übernehmen:
- Grunderwerbssteuer (einmalig)
- kommunale Gebühren (Abwasser, Straßenreinigung, etc.)
- Grundsteuer
- Beiträge und sonstige Abgaben
- Kosten der Verkehrssicherungspflichten
Sollte es im Erbbauvertrag nicht anders geregelt sein, muss der Vertragsnehmer in der Regel bei Änderungen und Erweiterungen am Gebäude (beispielsweise Aufstockung) die Zustimmung des Erbbaurechtsgebers einholen.
Mögliche Nachteile des Erbpachtvertrages
„Die Stärken des Erbpachtvertrages haben wir schon erwähnt. Jetzt zu den Nachteilen!“, so Immobilienmakler Christian Goost. Die Indexklausel macht die Höhe des Erbbauzinses eigentlich in gewissen Maßen unberechenbar. Demgegenüber steht in den meisten Fällen ein fester Finanzierungszins beim Finanzdienstleister, was die Transparenz und damit die Kalkulierbarkeit wesentlich erhöht.
Außerdem besteht beim Auslaufen des Vertrags die Unsicherheit, ‚wie‘ und ‚ob‘ überhaupt verlängert wird. Beim eigenen Grundstück kann das nicht passieren.
Was geschieht, wenn die Erbpacht ausläuft?
Wir haben bereits erwähnt, dass das Erbpachtgrundstück quasi ausgeliehen bzw. vermietet wird, aber immer noch im Eigentum des Erbpachtgebers verbleibt. Üblicherweise für einen langjährigen Zeitraum, oftmals sogar bis zu 99 Jahre.
Das bedeutet, dass derjenige, der den Erbpachtvertrag schließt, im Regelfall das Ende der Vertragslaufzeit nicht erleben wird. Das wiederum bedeutet, dass der Vertrag vererbt wird. Daher auch der Name.
Doch irgendwann kommt das Ende. Was dann? Das Erbbaurechtsgesetz bzw. der Vertrag regelt, dass in diesem Fall das Eigentum an dem Gebäude an den Erbbaurechtsgeber fällt. Kaum bekannt, aber wichtig zu wissen: Der Erbbaurechtsgeber muss den Erbbaurechtsnehmer dafür in den meisten Fällen beim Auslaufen des Vertrags mit zwei Dritteln des Verkehrswertes des Gebäudes entschädigen.
Angesichts der Wertsteigerung von Immobilien, ist hier kaum mit Verlust zu rechnen. „Auch dieser Umstand trägt zur Beliebtheit von Erbpachtverträgen bei“, ist sich Immobilienmakler Christian Goost sicher.
Immobilienmakler und Erbbaurecht
„Es kommt immer wieder vor, dass eine Immobilie, die auf einem Erbbaugrundstück errichtet wurde, vor dem Ablauf der Vertragslaufzeit verkauft werden soll. Hier komme ich als Immobilienfachmann ins Spiel. Als Immobilienmakler in Köln und Umgebung kenne ich die Marktsituation sehr genau. Ich berate dann meine Kunden bei den Verkaufsmodalitäten. Die juristische Seite begleitet ein versierter Anwalt, die steuerliche auf Wunsch ein kompetenter Steuerberater. Für Maklerprovisionen bei Erbbaurechtsgebäuden gelten dieselben Sätze wie bei anderen Immobilienverkäufen auch. Dazu haben wir hier im Blog den Beitrag „Die Maklerprovision – Gesetzliche Regelung ab Ende 2020“.
Wie immer gilt: Rufen Sie mich einfach an, dann vereinbaren wir einen unverbindlichen Termin. Als Makler kenne ich den Markt bestens und unterstütze Sie damit kompetent und gerne!“
Hinweis:
Aus Gründen der besseren Lesbarkeit wird auf die gleichzeitige Verwendung der Sprachformen männlich, weiblich und divers (m/w/d) verzichtet. Sämtliche Personenbezeichnungen gelten gleichermaßen für alle Geschlechter.