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Gut zu wissen: Verfahren der Immobilienbewertung

Geschrieben von Goost Immobilien an 28. Juni 2018
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Gut zu wissen: Verfahren der Immobilienbewertung

Sachwert. Vergleichswert. Ertragswert. Alles Begriffe, die man in Verbindung mit Immobilien schon mal gehört hat. Was genau sich aber hinter den Begriffen verbirgt und was sie mit der Immobilienbewertung zu tun haben, wissen die Wenigsten. Hier kann die Beratung durch einen Immobilienmakler Abhilfe verschaffen. Wie man am besten den Marktpreis für ein Objekt erhält, kann ein guter Makler schnell sagen. Für die Bewertung einer Immobilie stehen ihm dabei drei Verfahren zur Verfügung:

Immobilienbewertung mittels Vergleichswertverfahren

Beim Vergleichswertverfahren wir der Preis des Hauses aus tatsächlich realisierten Kaufpreisen vergleichbarer Objekte ermittelt. Dabei müssen sich die zum Vergleich betrachteten Objekte in den Eigenschaften der zu bewertenden Immobilie ähneln. Dazu zählen z.B Lage, Nutzung oder Zuschnitt.

In der Praxis gibt es bei diesem Verfahren zwei Wege:

  • Der direkte Vergleichswert: „Direkt neben dem Objekt wurde gestern ein in Lage, Grundriss und Zustand gleiches Haus verkauft.“ Das wäre der Bestfall. Da das aber in der Realität so gut wie nie eintritt, kommt dieses Verfahren selten zum Tragen.
  • Der indirekte Vergleichswert: Um ein Objekt zu bewerten wird auf eine Sammlung von Kaufpreisen von Gutachterausschüssen zurückgegriffen. Aus einer Sammlung tatsächlich erzielter, früherer Kaufpreise können ähnliche Objekte als Referenz genutzt werden. Diese Sammlung liegt meist bei den Gemeinden vor und kann dort eingesehen werden. Im Einzelfall müssen diese Werte allerdings noch durch Zu- oder Abschläge korrigiert werden. Dies ist z.B. der Fall, wenn ein Haus Mängel aufweist.

Bewertung einer Immobilie mittels Sachwertverfahren

Dieses Verfahren kann man beim Wort nehmen: Denn es geht darum, was die Sache, also das Objekt wirklich wert ist.                                                                                     Dieser Wert setzt sich aus zwei Summen zusammen:

  • Der Bodenwert: Wie auch hier der Name schon sagt, ist das die Summe, die der Boden auf dem das Objekt steht, wert ist. Diesen kann man bei jeder Gemeinde einsehen, indem man sich die Bodenrichtwerte zeigen lässt.
  • Der Sachwert des Objekts: Auch hier ist der Name Programm. Hierbei es geht darum was die Sache, also bspw. das Haus wert ist. Um keine falschen Preise zu ermitteln, werden dazu aber nicht die realen Kosten, die man beim Bau des Hauses gezahlt hat, genutzt. Dafür gibt es auch hier zur Ermittlung der Kosten durchschnittliche Richtwerte, nämlich die sog. Regelherstellungskosten. Diese werden noch um Abschreibungen gemindert. Denn auch Häuser unterliegen mit den Jahren einer Abnutzung.

Da der vorläufige Sachwert häufig wenig Bezug zur Realität hat, muss dieser noch um den Marktanpassungsfaktor bereinigt werden. Er wertet ein Objekt bspw. entsprechend Lage oder Umfeld nochmal auf oder ab.

Immobilienbewertung mittels Ertragswertverfahren

Beim Ertragswertverfahren werden für die Ermittlung des Werts die Erträge aus den Mieten genutzt. Die Kernfrage lautet also: Wieviel Gewinn kann mit diesem Objekt erzielt werden? Wie sich schon vermuten lässt, wendet man diese Verfahren selten bei privaten Häusern an. Vielmehr werden damit Grundstücke mit Miet- oder Gewerbeflächen bewertet.

Man kann bei der Bewertung eines Objektes eines der drei Verfahren einsetzten, wobei bei jeder Art der Bewertung ein führendes Verfahren gibt. Man kann aber auch zwei oder gar alle drei Wege nutzen, um die jeweiligen Ergebnisse zu verfeinern. Denn manchmal gilt einfach: Aller guten Dinge sind Drei.

 

Professionelle Immobilienbewertung

Sie benötigen Hilfe bei der Bewertung Ihrer Immobilie? Dann nutzen Sie unsere Kompetenz als geprüfter Immobilienbewerter der Sprengnetter Akademie. Informationen rund um die professionelle Immobilienbewertung finden Sie hier auf unserer Seite zur professionellen Immobilienbewertung.

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