Maklervertrag

Alles klar: der Maklervertrag

Bei einem Maklervertrag ist es wie bei jeder anderen Geschäftsbeziehung. Denn je eindeutiger im Vorfeld alle Rechte und Pflichten geregelt sind, desto problemloser sind Umsetzung und Abrechnung.

Die Tätigkeiten eines Maklers sind per Gesetz recht ungenau beschrieben (§§652-655 BGB). Daher empfiehlt es sich, mit dem Makler entsprechend einen privatrechtlichen Vertrag (den Maklervertrag) zu schließen. Denn dieser regelt die Leistung des Maklers ebenso wie die Zahlung der Provision. Wie aktiv der Makler werden wird, hängt allerdings entscheidend von der Form des Vertrags ab. Dabei fallen Provisionsansprüche erst an, wenn es auch zu einem Vertragsabschluss kommt.

Es gibt drei verschiedene Formen des Maklervertrags:

Makler

Der einfache oder freie Maklervertrag

Dieser ist die unverbindlichste Form des Vertrags. Denn der Auftraggeber behält alle Freiheiten, weiterhin selbst tätig zu werden und gleichzeitig mehrere Makler zu beauftragen. Dabei muss der Makler lediglich Vermittlungsbemühungen nachzuweisen. Dieser einfache Vertrag lässt dem Auftraggeber zwar jede Menge Spielraum. Doch ein großes Engagement des Maklers kann man hier im Grunde genommen nicht erwarten. Schließlich kann der Makler aufgrund der Vielfalt der Verkaufstätigen nicht sicher sein, dass er anschließend zudem einen Vertragsabschluss herbeiführen kann.

Ein einfacher Alleinauftrag

Bei dieser Art des Maklervertrags verpflichtet sich der Auftraggeber, nur einen Makler zu beauftragen. Allerdings darf der Auftraggeber dabei weiterhin privat versuchen, seine Immobilie ebenfalls zu verkaufen bzw. zu vermieten. Doch bei einem Alleinauftrag ist der Makler dazu verpflichtet, entsprechend aktiv tätig zu werden. Zudem kann er den Vertrag vor Ende der Laufzeit nicht einseitig lösen. Demzufolge hat der Makler also selbst ein großes Interesse daran, den Auftrag erfolgreich abzuschließen.

Der qualifizierte Alleinauftrag

In diesem Fall ist allein der Makler dazu berechtigt, Vertragsabschlüsse entweder für Verkauf/Kauf oder Vermietung zu vereinbaren. Wenn der Auftraggeber also privat einen Interessenten gefunden hat, muss er folglich diesen Kontakt an den Makler weitergeben. Doch sollte der Auftraggeber trotzdem privat einen Hauptvertrag (Kauf/Verkauf/Vermietung der Immobilie) eingehen, muss er demzufolge Schadenersatz an den Makler zahlen. In welcher Höhe, wird entsprechend vertraglich festgehalten. Folglich hat der Makler in diesem Falle das allergrößte Interesse, auch aktiv für den Auftraggeber tätig zu werden.

freier Maklervertrageinfacher Alleinauftragqualifizierter Alleinauftrag
Auftraggeber:
kann mehrere Makler gleichzeitig beauftragenx
darf parallel auch selbst mit Interessenten verhandelnxx
Makler:
hat Vermittlungsbemühungen nachzuweisenxxx
muss aktiv tätig werdenxx
Beratung des Auftraggebersxx

Bei Alleinaufträgen gibt es allerdings Verhandlungsspielraum für die Inhalte des Vertrags. Zudem ist der Makler verpflichtet, den Auftraggeber auch auf Alternativen und/oder rechtliche Konsequenzen der Vereinbarung hinzuweisen.

Was gehört in einen Maklervertrag?

Unabhängig von der Vertragsform sollte darin genau geregelt sein, welche Rechte und Pflichten die beiden Parteien folglich zu erfüllen haben. Und dazu gehören:

Die Art des Vertrags.
Damit sind auch gleichzeitig die Rechte des Auftraggebers über private Aktivitäten und/oder weitere Makler definiert.

Name/Anschrift des Maklers und des Auftraggebers.

Adresse des zu verkaufenden/vermietenden Objekts oder genaue Beschreibung des Kauf-/Mietgesuchs.

Preisvorstellung des zu verkaufenden/vermietenden bzw. des gesuchten Objekts.

Denn der Auftraggeber ist nicht an die Konditionen gebunden, die der Makler mit möglichen Interessenten aushandelt. Daher empfiehlt sich gerade bei diesem Punkt ein einheitliches Vorgehen zwischen Makler und Auftraggeber. Folglich sollte im Vertrag die Preisvorstellung genannt sein und wie im Falle einer Abweichung vorgegangen wird. Eine entsprechende Formulierung dazu könnte bspw. wie folgt lauten. Die Preisvorstellung des Auftraggebers ist XY. Und bei Abweichungen von 10% bedarf es daher der schriftlichen Zustimmung des Auftraggebers für weitere Tätigkeiten.

Vertragslaufzeit und Kündigungsfristen.
Üblicherweise beträgt die Laufzeit eines Maklervertrags zwischen drei und sechs Monaten. Die Frist der Kündigung beläuft sich meist auf einen Monat. Ob und auf welche Zeit sich der Vertrag dann verlängert, kann individuell festgelegt werden. Die maximale Laufzeit eine Maklervertrages ist auf 12 Monate beschränkt.

Provision
Nennung des Zahlungszeitpunkts und der Provisionshöhe

Vollmacht

Leistungen des Maklers

Regelmäßige Informationen über den Fortschritt

Optionale Vertragsinhalte (sie können, müssen aber nicht genannt werden):

  • Vollmacht für den Makler, um beispielsweise bei Ämtern etc. für den Auftraggeber tätig werden zu können.
  • (Höhe einer) Reservierungsgebühr.
  • Möchte ein interessierter Kunde ein Objekt reservieren, steht es folglich für weitere Interessenten zunächst nicht zur Verfügung. Dies stellt sich hingegen als Nachteil für den Makler dar. Für diesen Fall kann hierzu vertraglich eine Reservierungsgebühr vereinbart werden, die jedoch bei Kauf des Objektes angerechnet wird. Diese Gebühr ist allerdings nur bei einem qualifizierten Alleinauftrag möglich.
  • Aufwandsentschädigung.
    Sollte der Makler nach Ablauf des Vertrags nicht erfolgreich sein, kann diesbezüglich zuvor eine Aufwandsentschädigung vereinbart werden. Dazu muss der Makler seine Auslagen (z.B. für Schaltung von Anzeigen, Anfahrt für Besichtigungstermine etc.) genau dokumentieren. Ein allgemeiner Pauschalbetrag ist allerdings nicht zulässig.
  • Hinzuziehungsklausel
    Diese ist bei einem qualifizierten Alleinauftrag üblich. Der Auftraggeber verpflichtet sich damit, den Makler zu Gesprächen mit selbst gefundenen Interessenten hinzuzunehmen. So kann der Makler Leistungen erbringen und wird damit außerdem folglich zu einer Provision berechtigt.
  • Verweisungsklausel
    Die Klausel verpflichtet den Auftraggeber, Interessenten, die sich direkt bei ihm melden, anschließend an den Makler zu verweisen. Sie ist Bestandteil des qualifizierten Alleinauftrags.
  • Höhe des Anspruchs auf Schadensersatz, sollte der Auftraggeber infolge eines Alleinauftrags privat einen Kaufvertrag abschließen.

Beispiel für einen Maklervertrag zum Download

Besonderheit: Vertragsabschluss durch schlüssiges Verhalten

Ein Vertrag mit einem Makler ist schneller abgeschlossen als man gemeinhin denken mag. Zeigt man aktiv Interesse an einer Immobilie, die eindeutig von einem Makler mit Provisionsforderungen stammt, muss diese bei erfolgreicher Vermittlung dementsprechend auch gezahlt werden. Juristisch wird dies als stillschweigend abgeschlossener Vertrag durch schlüssiges (konkludentes) Verhalten definiert.

Szenario A: Anforderung eines Exposés oder Vereinbarung eines Besichtigungstermins = Maklervertrag abgeschlossen.

Szenario B: Ein Verkäufer nimmt Kontakt zu einem Makler auf. Dieser gibt dem Verkäufer infolge des ersten Gesprächs zu verstehen, dass er für weitere Leistungen eine entsprechende Provision erwartet. Der Verkäufer nimmt daraufhin weitere Leistungen in Anspruch = Maklervertrag abgeschlossen.

Maklervertrag bei Mietobjekten

Maklerverträge für den Kauf oder Verkauf einer Immobilie sind soweit formfrei und können also zum Beispiel auch mündlich abgeschlossen werden. Verträge für Vermietungen hingegen müssen immer schriftlich erfolgen. Außerdem ist die Provision hier rechtlich begrenzt. So ist für den Makler nur eine Provision von maximal zwei Monatsmieten (zzgl. Mehrwertsteuer) zulässig. Ist der Makler gleichzeitig Eigentümer, Verwalter, Mieter oder aber Vermieter der angebotenen Immobilie, wird hingegen keine Provision fällig.

Zudem gilt bei der Vermietung das Bestellerprinzip. Rein wirtschaftlich betrachtet, kann der Makler hier nur für den Vermieter provisionspflichtig tätig werden.

Provision

Ein Thema mit hohem Konfliktpotential: die Maklerprovision

Die Provision oder auch Courtage ist der Lohn des Maklers für seine Bemühungen, Käufer und Verkäufer zu finden, zusammen zu bringen und den Vertragsabschluss für beide Parteien so problemlos wie möglich zu gestalten. Je nach Stadt und Region unterscheiden sich die Provisionen, die sich immer prozentual vom Kauf- oder Mietpreis berechnen. In Nordrhein-Westfalen gilt eine Provision von 7,14 Prozent beim Verkauf einer Immobilie als üblich.

Die Zahlung der Provision ist inzwischen seit Jahren ein Reizthema in der Immobilienbranche. Noch vor einigen Jahren war es – je nach Region – üblich, dass der Interessent die Courtage zahlt. 2015 wurde durch das Bestellerprinzip bei Mietobjekten hingegen festgelegt, dass nun derjenige die jeweilige Provision zahlen muss, der einen Makler beauftragt. Dieses Prinzip sollte ursprünglich rechtlich bindend auch auf den Kauf/Verkauf von privaten Immobilien angewendet werden. Umgesetzt wird nun aber ab dem 23. Dezember 2020 eine 50:50-Teilung der Provision. Verkäufer und Käufer teilen sich somit dann die Kosten. Eine Praxis, die in Köln zudem übrigens schon lange gang und gäbe ist.

Gezahlt wird die Provision des Maklers nach Abschluss des Vertrags beim Notar. Erst muss der Verkäufer die Zahlung seines Teils nachweisen, dann ist die Zahlung des Käufers fällig.

Welche Leistungen erbringt ein Makler?

Die Aufgaben eines Maklers zur erfolgreichen Vermittlung eines Objekts sollten vertraglich festgehalten werden. Dazu gehören beispielsweise:

  • Beratung
  • Ermittlung eines realistischen Preises
  • Erstellung eines aussagekräftigen Exposés inkl. Bilder/Vermarktung per Video/Bewerbung der Immobilie
  • Planung und Durchführung von Besichtigungen und Verhandlungen
  • Ausarbeitung des Kaufvertrags