Notargebühren Hausverkauf: Was Eigentümer in Köln unbedingt wissen sollten

Was sind Notargebühren beim Hausverkauf und warum sind sie verpflichtend?

Beim Verkauf einer Immobilie in Deutschland führt kein Weg am Notar vorbei. Die gesetzliche Grundlage dafür liefert § 311b Absatz 1 des Bürgerlichen Gesetzbuchs (BGB). Demnach sind Kaufverträge über Grundstücke und Immobilien nur dann rechtswirksam, wenn sie notariell beurkundet wurden. Ohne die Mitwirkung eines Notars ist der Vertrag nichtig, also rechtlich unwirksam.

Diese Pflichtbeurkundung erfüllt mehrere wichtige Funktionen:

• Rechtssicherheit: Der Notar stellt sicher, dass der Vertrag den gesetzlichen Vorschriften entspricht und beide Parteien den Vertragsinhalt vollständig verstehen.
• Neutralität: Als unabhängiger Dritter wahrt der Notar die Interessen beider Parteien, also sowohl Käufer als auch Verkäufer.
• Schutz vor übereilten Entscheidungen:Durch die förmliche Abwicklung wird der Hausverkauf als besonders bedeutendes Rechtsgeschäftabgesichert – Spontankäufe oder Missverständnisse sollen so vermieden werden.

Im Rahmen des Beurkundungstermins liest der Notar den Kaufvertrag vollständig vor, erklärt juristische Fachbegriffe und beantwortet Rückfragen. Nach der Unterschrift beider Parteien führt er zudem alle weiteren Schritte zur rechtlichen Eigentumsübertragung durch – etwa die Eintragung einer Auflassungsvormerkung im Grundbuch und später die endgültige Umschreibung auf den Käufer.

Wie hoch sind die Notargebühren beim Immobilienverkauf in Köln?

Die Notarkosten beim Hausverkauf richten sich nach dem Kaufpreis der Immobilie und sind im bundesweit gültigen Gerichts- und Notarkostengesetz (GNotKG) geregelt. In Köln gelten daher dieselben Sätze wie im übrigen Deutschland.

• Richtwert: Zwischen 1,5 % bis 2 % des Kaufpreises für Notar- und Grundbuchkosten zusammen
• Inklusive: Notarhonorar, Gebühren für die Auflassungsvormerkung und Eigentumsumschreibung, sowie die gesetzliche Umsatzsteuer von 19 %

Beispiel für Köln:

Kaufpreis der Immobilie	Geschätzte Notargebühren	Grundbuchkosten	Gesamtkosten (ca.)
500.000 €	6.000 € – 7.500 €	2.500 €	8.500 € – 10.000 €

In Köln liegen die Immobilienpreise und Bodenrichtwerte über dem Bundesdurchschnitt. Daher können absolute Gebührenbeträge deutlich höher ausfallen – insbesondere bei komplexen Verkaufsfällen mit mehreren Miteigentümern, Erbbaurechten oder zusätzlichen Beurkundungen.

Wer zahlt die Notargebühren beim Hausverkauf – Käufer oder Verkäufer?

Die übliche Praxis in Köln (wie auch in ganz NRW) sieht vor, dass der Käufer die Notargebühren übernimmt. Dazu zählen:

• Beurkundung des Kaufvertrags
• Eintragung ins Grundbuch
• Gebühren für die Auflassungsvormerkung

Der Verkäufer übernimmt hingegen in der Regel die:

• Kosten für die Löschung bestehender Grundschulden
• Gebühren für eigene Belastungen im Grundbuch (z. B. alte Hypotheken)

Trotz dieser Gepflogenheit gilt rechtlich eine Gesamtschuldnerschaft: Beide Parteien haften gemeinsam für die Notarkosten. Sollte der Käufer die Rechnung nicht begleichen, kann der Notar sich auch an den Verkäufer wenden. Deshalb ist es ratsam, die Kostenverteilung klar im Kaufvertrag zu regeln.

Vertragliche Abweichungen sind zulässig, etwa bei besonderen Verhandlungen oder bei gewerblichen Immobiliengeschäften, sollten aber immer schriftlich fixiert werden.

Welche weiteren Kosten fallen rund um den Notar beim Immobilienverkauf an?

Neben den Kerngebühren fallen im Zuge eines Hausverkaufs weitere Nebenkosten rund um den Notar an:

1. Grundbuchgebühren
   • Für Auflassungsvormerkung und Eigentumsumschreibung
   • Etwa 0,5 % des Kaufpreises
   • Meist in der Gesamtrechnung des Notars enthalten
2. Löschung von Grundschulden
   • Bei bestehenden Hypotheken auf der Immobilie
   • Verkäufer zahlt die Gebühren für die Löschungsbewilligung und Grundbuchaustragung
3. Verwaltungsgebühren und Auslagen
   • Kopien, Postversand, Kommunikation, Portokosten
   • Auftauchen als separate Posten auf der Notarrechnung
4. Treuhandkonto (Notaranderkonto)
   • Kommt selten zum Einsatz
   • Wird genutzt zur sicheren Verwahrung des Kaufpreises
   • Bei 500.000 € etwa 935 € zusätzlich
5. Beglaubigungen und zusätzliche Beurkundungen
   • Etwa für Vollmachten, Vorkaufsrechte oder Grundschuldbestellungen
   • Werden nach GNotKG separat abgerechnet

Wie läuft der Notartermin beim Hausverkauf in Köln ab?

Der Ablauf des Notartermins in Köln ist klar strukturiert. Der Notar sammelt zunächst alle notwendigen Daten wie Namen, Objektangaben und Kaufpreis und erstellt daraus einen Vertragsentwurf, der vorab zur Prüfung an die Parteien geschickt wird. Oft unterstützt ein Makler wie Goost Immobilien in Köln bei der Vorbereitung, etwa beim Zusammenstellen wichtiger Unterlagen und der Kommunikation mit dem Notariat. Beim Termin selbst treffen sich Käufer, Verkäufer und Notar in der Kanzlei. Nach Prüfung der Ausweise liest der Notar den Vertrag vor, erklärt juristische Begriffe und beantwortet Fragen. Abschließend unterschreiben alle Beteiligten den Vertrag. 

Nach der Beurkundung versendet der Notar beglaubigte Kopien und kümmert sich um die Grundbucheinträge und Mitteilungen an das Finanzamt. Die Übergabe erfolgt in der Regel nach Kaufpreiszahlung und Eigentumsumschreibung. Ein Standardtermin dauert meist 45 bis 90 Minuten. Voraussetzung für einen reibungslosen Ablauf ist, dass alle Unterlagen vollständig vorliegen.

Häufig gestellte Fragen (FAQ) zu Notargebühren beim Hausverkauf

1. Sind Notargebühren beim Hausverkauf in Deutschland gesetzlich vorgeschrieben?

Ja, laut § 311b Abs. 1 BGB sind Immobilienkaufverträge nur dann gültig, wenn sie notariell beurkundet werden. Ohne diesen Schritt ist der Vertrag nichtig und entfaltet keinerlei Rechtswirkung.

2. Wer trägt in Köln in der Regel die Notargebühren beim Immobilienverkauf?

In Köln ist es üblich, dass der Käufer die Notargebühren sowie die Grundbuchkosten übernimmt. Der Verkäufer trägt lediglich die Kosten für die Löschung eigener Belastungen, wie etwa einer bestehenden Grundschuld.

3. Können Käufer und Verkäufer eine andere Verteilung der Notarkosten vereinbaren?

Ja, das ist grundsätzlich möglich. Im Kaufvertrag kann eine abweichende Kostenverteilung geregelt werden. Diese sollte allerdings klar und eindeutig formuliert sein, um spätere Missverständnisse oder rechtliche Streitigkeiten zu vermeiden.

4. Welche zusätzlichen Gebühren können beim Notar entstehen?

Neben den klassischen Beurkundungs- und Grundbuchkosten können weitere zusätzliche Gebühren entstehen, z. B.:

• Für die Einrichtung eines Anderkontos
• Für Beglaubigungen von Vollmachten
• Für die Löschung von Grundschulden
• Für Verwaltungskosten, Kopien, Porto etc.

5. Wie lange dauert ein Notartermin in Köln durchschnittlich?

Ein typischer Notartermin beim Immobilienverkauf dauert in Köln etwa 45 bis 90 Minuten. Bei einfachen Standardverträgen kann der Termin auch in 30 bis 45 Minutenabgeschlossen sein, während komplexe Vertragsverhältnisse längere Sitzungen erfordern können.

6. Was passiert nach dem Notartermin?

Nach der Beurkundung übernimmt der Notar folgende Aufgaben:

• Einleitung der Auflassungsvormerkung im Grundbuch
• Benachrichtigung des Finanzamts
• Veranlassung der Eigentumsumschreibung
• Versand beglaubigter Vertragskopienan Käufer und Verkäufer

Der Eigentumsübergang wird erst mit vollständiger Zahlung des Kaufpreises und erfolgreicher Eintragung ins Grundbuch abgeschlossen.

Fazit: Gut informiert zum Hausverkauf mit klarem Blick auf Notargebühren

Der Hausverkauf ist ein bedeutendes rechtliches Geschäft, das in Deutschland verbindlich notariell begleitet werden muss. Die Notargebühren beim Hausverkauf dienen nicht nur der Abwicklung, sondern vor allem der Rechtssicherheit aller Beteiligten. Insbesondere in einer Großstadt wie Köln mit hohen Immobilienwerten lohnt sich eine sorgfältige Vorbereitung und die Unterstützung durch einen erfahrenen Makler und Notar.

Durch ein klares Verständnis der Kostenverteilung, der Abläufe beim Notartermin und der möglichen Zusatzgebühren können Eigentümer besser planen und rechtssicher verkaufen.

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