Mietpreisbremse in Köln – Aktuelle Infos für Vermieter und Eigentümer

Was ist die Mietpreisbremse und gilt sie in Köln?

Einführung in das Gesetz zur Mietpreisbremse in Köln

Die Mietpreisbremse ist ein bundesweites Instrument zur Eindämmung übermäßiger Mietpreissteigerungen in gefragten Regionen, also nicht nur in Köln. Sie wurde 2015 durch das Mietrechtsnovellierungsgesetz eingeführt und richtet sich an sogenannte angespannte Wohnungsmärkte – also Städte und Gemeinden mit starkem Nachfrageüberhang und hoher Mietbelastung.

In Nordrhein-Westfalen wurde die Mietpreisbremse zum 1. Juli 2015 in 22 Städten umgesetzt, darunter auch Köln. Das Land identifizierte die Domstadt als besonders betroffen – auf Basis von Kennzahlen wie Bevölkerungswachstum, Leerstandsquote und Mietpreisentwicklung.

Seit wann sie in Köln greift

Köln unterliegt der Mietpreisbremse durch die Mieterschutzverordnung NRW, die regelmäßig verlängert wurde – zuletzt bis Mitte 2025. Vermieter in Köln müssen sich bei Neuvermietungen somit weiterhin an die gesetzlichen Obergrenzen halten.

Geltungsbereich & betroffene Wohnlagen

Die Regelung gilt stadtweit, also unabhängig davon, ob sich die Wohnung in der Innenstadt, in Ehrenfeld oder in den Außenbezirken befindet. Entscheidend ist, ob es sich um eine Bestandswohnung handelt – Neubauten nach Oktober 2014 sind ausgenommen.

Wie hoch darf die Miete in Köln bei Neuvermietung sein?

Berechnung der zulässigen Miete (Vergleichsmiete + 10 %)

Die Miete bei einer Neuvermietung darf höchstens 10 % über der ortsüblichen Vergleichsmiete liegen. Diese Vergleichsmiete ergibt sich aus dem qualifizierten Mietspiegel Köln, der alle zwei Jahre aktualisiert wird und die durchschnittlichen Mieten in verschiedenen Lagen, Baujahren und Wohnungsgrößen widerspiegelt.

Beispielrechnung:
Angenommen, der Mietspiegel weist für eine vergleichbare Wohnung 14,65 €/m² aus – dann darf die Neuvermietungsmiete höchstens 16,12 €/m² betragen.

Bedeutung des qualifizierten Mietspiegels Köln

Der qualifizierte Mietspiegel wird gemeinsam von Stadt Köln, Mieterbund und Eigentümerverbänden erstellt. Er ist gerichtlich anerkannt und bildet die zentrale Berechnungsgrundlage. Vermieter sollten ihn bei jeder Neuvermietung hinzuziehen.

Welche Modernisierungen einen Aufschlag rechtfertigen

Wertsteigernde Maßnahmen wie etwa:

• energetische Sanierungen
• Einbau neuer Fenster
• neue Bäder oder Heizungen
• Aufzugsanbau

ermöglichen Modernisierungszuschläge. Diese können – nach § 559 BGB – zusätzlich zur Mietpreisbremse geltend gemacht werden. Voraussetzung: Die Arbeiten erfolgten vor Vertragsabschluss und sind nachvollziehbar dokumentiert.

Welche Ausnahmen gelten bei der Mietpreisbremse in Köln?

Neubauten ab 2014

Die Mietpreisbremse gilt nicht für Neubauwohnungen, die nach dem 1. Oktober 2014 erstmals vermietet wurden. Für diese dürfen Vermieter die Miete frei festsetzen – zumindest bei der Erstvermietung.

Umfassend modernisierte Wohnungen

Auch bei umfassender Modernisierung greift die Mietpreisbremse nicht. Der Richtwert liegt bei Investitionen von mindestens einem Drittel eines vergleichbaren Neubaupreises. Klassische Beispiele:

• Kernsanierungen
• vollständige Erneuerung von Haustechnik, Bädern, Böden und Fenstern

Staffelmietverträge & möblierte Vermietung – was ist erlaubt?

Staffelmietverträge sind erlaubt, unterliegen aber ebenfalls der Mietpreisbremse. Jede Staffel muss innerhalb der zulässigen Grenze (+10 %) bleiben.

Möblierte Vermietung ist kein Schlupfloch. Auch hier zählt die Netto-Kaltmiete (ohne Möblierungszuschlag). Nur echte Kurzzeitvermietungen (z. B. 3 Monate mit beruflichem Zweck) sind ausgenommen.

Welche Pflichten haben Vermieter in Köln beim Mietvertrag?

Offenlegung der Vormiete

Wird eine höhere Miete verlangt, muss der Vermieter unaufgefordert mitteilen:

• wie hoch die Vormiete war
• warum eine Ausnahme greift (z. B. Modernisierung)

Diese Information muss in Textform vor Vertragsabschluss vorliegen.

Schriftform & Informationspflicht

Ein Mietvertrag sollte immer schriftlich erfolgen. Nur so lassen sich alle Details – Staffeln, Zuschläge, Ausnahmetatbestände – rechtsgültig und nachvollziehbar dokumentieren.

Risiken bei Verstößen: Rückforderungen & Bußgelder

Wenn Sie als Vermieter gegen die Mietpreisbremse verstoßen, kann der Mieter:

• bis zu 30 Monate rückwirkend überzahlte Miete zurückfordern (für Verträge ab 1.4.2020)
• eine Reduzierung der Miete einklagen
• bei Vorsatz: Anzeige wegen Mietwucher (§ 5 WiStrG), Bußgelder bis zu 50.000 € möglich

Fazit: Informieren Sie den Mieter umfassend und dokumentieren Sie alles sorgfältig. So vermeiden Sie kostspielige Rückforderungen.

FAQ – Häufige Fragen zur Mietpreisbremse Köln

1. Gilt die Mietpreisbremse auch für möblierte Wohnungen in Köln?

Ja, sofern es sich um normale Wohnraummietverhältnisse handelt. Nur Kurzzeitvermietungen sind ausgenommen.

2. Wie hoch darf der Möblierungszuschlag sein?

Etwa 2 % des Anschaffungswerts der Möbel pro Monat gelten als Richtwert – es gibt aber keine feste gesetzliche Grenze.

3. Muss ich Modernisierungen vor Mietbeginn beweisen?

Nur auf Nachfrage des Mieters – allerdings sollten Rechnungen oder Nachweise griffbereit sein.

4. Was passiert, wenn ich die Mietpreisbremse übersehe?

Der Mieter kann die Miete mindern und bis zu 30 Monate überzahlte Beträge rückfordern.

5. Gilt die Mietpreisbremse auch bei Indexmieten?

Ja – aber nur für die Anfangsmiete. Künftige Erhöhungen folgen dann dem Verbraucherpreisindex.

6. Welche Gebiete in Köln sind betroffen?

Die Mietpreisbremse gilt in ganz Köln, unabhängig vom Stadtteil oder der Wohnlage.

Fazit: Mietpreisbremse Köln – Klarheit für Vermieter

Die Mietpreisbremse Köln bringt klare Regeln – und erfordert präzises Handeln. Wer sich an die Vergleichsmiete + 10 % hält, gesetzliche Ausnahmen kennt und die Informationspflichten erfüllt, ist rechtlich auf der sicheren Seite.

Vermieter, die sich mit der Rechtslage vertraut machen und fair kalkulieren, sichern sich nicht nur vor rechtlichen Konsequenzen ab, sondern tragen auch zu einem stabilen und partnerschaftlichen Mietverhältnis bei – ganz im Sinne eines verantwortungsvollen Immobilienmanagements.

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