Teilungserklärung beim Wohnungsverkauf in Köln: Was Eigentümer wissen müssen
In meiner Arbeit als Immobilienmakler in Köln gibt es ein Dokument, das beim Verkauf einer Eigentumswohnung über Erfolg oder Verzögerung entscheidet — die Teilungserklärung. Sie regelt, was Ihrer Wohnung als Sondereigentum gehört, welche Flächen Gemeinschaftseigentum sind und welche Rechte und Pflichten Sie als Mitglied der Eigentümergemeinschaft haben. Ohne Teilungserklärung gibt es keinen Notartermin. Ohne klare Sondernutzungsrechte keinen sauberen Verkauf. In meiner Beratung erlebe ich regelmäßig, dass dieses Dokument der unterschätzte Knackpunkt jedes Wohnungsverkaufs in Köln ist.
Was ist die Teilungserklärung — und worauf beruht sie rechtlich?
Die Teilungserklärung ist die rechtliche Grundlage jeder Wohnungseigentumsanlage und nach § 8 Wohnungseigentumsgesetz (WEG) Pflicht. Der ursprüngliche Eigentümer erklärt sie vor dem Notar. Anschließend trägt der Notar sie ins Grundbuch ein. Typischerweise passiert das, wenn ein Mehrfamilienhaus erstmals in Eigentumswohnungen geht. Konkret ein Beispiel: Bei einem klassischen Kölner Gründerzeitbau, der 1975 in Eigentum aufgeteilt wurde, finden Sie heute eine fünfzig Jahre alte Teilungserklärung im Grundbuchamt. Genau diese Alters-Tatsache ist der Grund, warum so viele Verkäufe in Köln an dieser Stelle stocken.
Die Teilungserklärung enthält in der Regel drei zentrale Bestandteile. Den Aufteilungsplan, der zeichnerisch zeigt, welche Räume zu welcher Wohnung gehören. Die Abgrenzung von Sonder- und Gemeinschaftseigentum, also die Festlegung, was Ihnen exklusiv gehört (Wohnungstür nach innen, Wandverkleidung, Bodenbelag) und was der Gemeinschaft (Tragende Wände, Treppenhaus, Dach, Heizungsanlage). Und die Gemeinschaftsordnung, in der die Regeln zum Zusammenleben und zur Verwaltung festgehalten sind — Beschluss-mehrheiten, Stimmrechte, Kostenverteilung, Tierhaltung, gewerbliche Nutzung. Hinzu kommen oft Sondernutzungsrechte für Stellplätze, Kellerräume, Gartenanteile oder Speicherräume.
Welche typischen Fehler treten beim Verkauf in Köln auf?
In meiner Praxis sehe ich vier wiederkehrende Probleme beim Wohnungsverkauf in Köln, die alle ihren Ursprung in der Teilungserklärung haben. Erstens: Bauliche Veränderungen der Vergangenheit, die nicht durch die Teilungserklärung gedeckt sind. Konkret ein nachträglich ausgebauter Spitzboden, der heute als Wohnraum gilt, in der Teilungserklärung aber Speicher heißt. Oder ein Balkon, den jemand erst nach Aufteilung baute und der nicht im Aufteilungsplan steht. Oder ein Garten-Anteil, den über Jahrzehnte derselbe Eigentümer nutzte, ohne eingetragenes Sondernutzungsrecht.
Zweitens: Wohnflächen-Abweichungen. Die in der Teilungserklärung angegebene Wohnfläche stimmt regelmäßig nicht mit der heutigen Wohnflächenberechnung nach Wohnflächenverordnung überein, weil sich Berechnungsmethoden geändert haben — und Käuferinnen und Käufer prüfen das mit ihrem Anwalt. Drittens: Strittige Flächen, etwa ein Treppenabsatz, ein Dachgeschoss-Trockenraum oder ein Hofbereich, der seit Jahrzehnten ungeklärt zwischen mehreren Wohnungen besteht. Viertens: Veraltete Gemeinschaftsordnungen, die Regelungen aus den 1970er- oder 1980er-Jahren enthalten und mit der WEG-Reform 2020 in Teilen unwirksam geworden sind.
In meiner Erfahrung platzen Verkäufe regelmäßig genau an solchen Punkten, wenn die Unterlagen erst im Notartermin geöffnet werden. Tatsächlich lassen Käuferinnen und Käufer in Köln die Teilungserklärung prüfen, bevor sie ein verbindliches Angebot abgeben. Konkret beauftragen sie ihren Anwalt oder ihre Bank. Eine zu spät erkannte Abweichung kostet drei bis sechs Wochen Vermarktungszeit. Außerdem führt sie häufig zu Preisabschlägen.
Was tun, wenn die Teilungserklärung fehlerhaft oder veraltet ist?
Eine Änderung der Teilungserklärung ist möglich, aber aufwendig. In der Regel verlangt sie die Zustimmung aller Miteigentümer und eine notarielle Beurkundung. Bei einer kleinen Eigentümergemeinschaft mit fünf bis zehn Wohnungen ist das organisierbar. Allerdings zieht sich der Prozess bei einer größeren Anlage mit 30 oder 40 Wohnungen oft über sechs bis zwölf Monate. In dringenden Fällen reicht oft eine schriftliche Zustimmung der Eigentümergemeinschaft. Konkret bestätigt sie eine bestimmte bauliche Veränderung. Allerdings müssen solche Beschlüsse drei Anforderungen erfüllen: ordnungsgemäße Einberufung, korrekte Mehrheit und schriftliches Protokoll. Nur dann sind sie für den Käufer rechtssicher.
Ich rate Eigentümerinnen und Eigentümern dringend, die Teilungserklärung früh zu prüfen. Konkret mindestens drei Monate vor dem Vermarktungsstart. Ein Fachanwalt für WEG-Recht oder ein erfahrener Makler liest das Dokument im Abgleich mit dem baulichen Zustand. Außerdem prüft er die Wohnflächenberechnung. Diese Vorab-Prüfung kostet wenige hundert Euro. Tatsächlich spart sie in der Vermarktung regelmäßig fünfstellige Beträge. Konkret entschärft sie Verhandlungs-Hebel von vornherein.
Welche Verkaufsunterlagen Sie zusammen mit der Teilungserklärung beim Notartermin brauchen, beschreibe ich in der separaten Checkliste. Konkret gehören dazu der Grundbuchauszug, die Hausgeldabrechnung und die Protokolle der letzten drei Eigentümerversammlungen.
