Mietpreis berechnen: So setzen Sie den optimalen Mietpreis fest

Die Festlegung der richtigen Miete ist für Vermieter eine entscheidende Aufgabe. Ein zu hoher Mietpreis kann potenzielle Mieter abschrecken und zu längeren Leerständen führen, während eine zu niedrige Miete die Rentabilität der Immobilie verringert. Zudem gibt es gesetzliche Vorgaben, die beachtet werden müssen, um rechtliche Probleme zu vermeiden.

In diesem Artikel erfahren Sie, welche Faktoren die Mietpreisgestaltung beeinflussen, welche gesetzlichen Regelungen gelten und wie Sie den optimalen Mietpreis berechnen.

Wie setzt sich der Mietpreis zusammen?

Die Kaltmiete bildet die Basis der Mietpreisberechnung. Sie wird durch die ortsübliche Vergleichsmiete bestimmt, die sich aus den Mieten vergleichbarer Wohnungen in der Umgebung ergibt. Diese Werte können dem Mietspiegel entnommen oder über einen Mietpreisrechner ermittelt werden. In Köln lag der Mietspiegel 2024 laut Mietspiegeltabelle beispielsweise durchschnittlich bei 14,65 EUR /m².

Neben der Vergleichsmiete spielen individuelle Merkmale der Immobilie eine entscheidende Rolle. Dazu zählen:

✔ Lage: Eine zentrale oder begehrte Wohngegend erhöht den Mietpreis.

✔ Ausstattung: Einbauküche, Balkon, moderne Heiztechnik oder barrierefreier Zugang steigern den Wert.

✔ Zustand & Baujahr: Neubauten oder sanierte Wohnungen lassen sich teurer vermieten.

✔ Energieeffizienz: Eine gute Dämmung und ein niedriger Energieverbrauch rechtfertigen eine höhere Miete.

Auch die aktuelle Marktsituation beeinflusst die Mietpreise. In Städten mit hoher Nachfrage können Mieten über dem Durchschnitt liegen, während in ländlichen Regionen das Angebot oft größer ist als die Nachfrage.

Gesetzliche Vorgaben für die Mietpreisgestaltung

In Deutschland gibt es gesetzliche Regelungen, die Mietpreissteigerungen begrenzen. Dazu zählt die Mietpreisbremse, die in vielen Städten mit angespanntem Wohnungsmarkt gilt. Sie besagt, dass die Miete bei einer Neuvermietung höchstens 10 % über der ortsüblichen Vergleichsmiete liegen darf.

Die Kappungsgrenze regelt zudem, um wie viel sich die Miete innerhalb eines laufenden Mietverhältnisses erhöhen darf. Diese liegt in der Regel bei 20 % innerhalb von drei Jahren, in bestimmten Städten (auch Köln) mit hoher Nachfrage jedoch bei 15 %.

Ausnahmen von der Mietpreisbremse:

✔ Neubauten, die ab dem 1. Oktober 2014 erstmals vermietet wurden.

✔ Wohnungen, die umfassend modernisiert wurden.

✔ Möblierte Wohnungen, die für kurze Zeiträume vermietet werden.

Da die Mietpreisbremse nicht in allen Bundesländern gilt, sollten Vermieter prüfen, ob sie für ihre Region zutrifft. Bundesländer wie Saarland, Sachsen, Sachsen-Anhalt und Schleswig-Holstein haben die Mietpreisbremse nicht eingeführt oder wieder abgeschafft.

Beispielrechnung zur Mietpreisermittlung

Um eine Orientierung zur Mietpreisberechnung zu geben, dient folgendes Beispiel:

🏡 Beispielwohnung:

   •       Wohnfläche: 100 m²

   •       Baujahr: 1995

   •       Einbauküche vorhanden, Einfachverglasung

📌 Mietpreis berechnen:

   •       Vergleichsmiete laut Mietspiegel: 13,50 €/m²

   •       Lagezuschlag: +1,80 €/m²

   •       Zuschlag für Einbauküche: +2,50 €/m²

   •       Abschlag für Einfachverglasung: -1,00 €/m²

🔹 Ergebnis: 16,80 €/m² → Gesamtmiete: 1.680 € pro Monat

In Gebieten mit Mietpreisbremse dürfte die Miete maximal 10 % über der Vergleichsmiete liegen, was in diesem Beispiel eine Obergrenze von 14,85 €/m²bedeuten würde.

Mietanpassung: Indexmiete und Staffelmiete als Alternative

Neben der klassischen Mietanpassung gibt es zwei Modelle, mit denen Mieten planbar steigen können:

✔ Staffelmiete:

Hier wird bereits im Mietvertrag eine regelmäßige Mieterhöhung festgelegt, beispielsweise alle zwei Jahre um 3 %. Diese Variante bietet Planungssicherheit für Vermieter und Mieter.

✔ Indexmiete:

Die Mietanpassung erfolgt auf Basis des Verbraucherpreisindex und ist somit an die Inflation gekoppelt. Diese Methode erlaubt eine automatische Anpassung an die wirtschaftliche Entwicklung. Wichtig: Die Mietpreisbremse greift bei Indexmieten nicht!

Tipps zur Mietpreisermittlung und Vermietung

Um den optimalen Mietpreis zu berechnen, empfiehlt sich ein strukturiertes Vorgehen:

✅ Mietspiegel oder Mietpreisrechner nutzen, um Vergleichsmieten zu ermitteln.

✅ Die individuellen Merkmale der Immobilie berücksichtigen (Lage, Ausstattung, Zustand).

✅ Prüfen, ob die Mietpreisbremse oder Kappungsgrenze für das Objekt gilt.

✅ Mietpreis nicht zu hoch ansetzen, um Leerstand und häufige Mieterwechsel zu vermeiden.

✅ Eine realistische Preisgestaltung wählen, die solvente und langfristige Mieter anzieht.

Fazit: Die richtige Mietpreisstrategie für Vermieter

Ein marktgerechter Mietpreis sorgt für eine rentable und langfristig stabile Vermietung. Die Orientierung an der ortsüblichen Vergleichsmiete, eine realistische Einschätzung der Lage und Ausstattung sowie die Beachtung der gesetzlichen Vorgaben sind dabei entscheidend.

Mit einem Mietpreisrechner oder der Einsicht in den Mietspiegel lassen sich erste Einschätzungen treffen. Wer eine sichere Planung bevorzugt, kann mit Index- oder Staffelmieten eine langfristige Strategie verfolgen.

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