Ohne Grundbuch keine Immobilien

Ohne Grundbuch keine Immobilie

Jeder hat schon mal davon gehört – keiner weiß so recht was drin steht

Kein Immobilienkäufer oder Verkäufer bzw. Eigentümer kommt um das Thema Grundbuch herum. Doch was ist das überhaupt? Braucht man das? Und wofür ist es gut? Das Grundbuch ist ein Bestandsverzeichnis, das Angaben über die genaue Lage, Größe und die Eigentumsverhältnisse eines Grundstücks gibt. Als angehender Immobilienbesitzer sollte man vor dem Kauf einen Blick ins Grundbuch werfen, denn sonst kann es böse Überraschungen geben. Deshalb sollte man den Verkäufer um einen Grundbuchauszug bitten, bevor man einen Kaufvertrag unterschreibt.

Denn im Grundbuch sind zum Beispiel Hypotheken, Miteigentümer oder Nutzungsrechte eingetragen. Stellen Sie sich vor, Sie wollen bauen und sehen erst nach dem Kauf des Grundstückes, dass ein Wegerecht für einen Nachbarn genau da eingetragen ist, wo Sie bauen wollen. Das hieße, dass der Nachbar einen Weg mit nutzen darf, um z. B. auf sein Grundstück zu kommen. Wenn Sie dann genau dort hin bauen wollen, haben Sie ein Problem, denn das dürfen Sie dann nicht.

Ich weiß, es klingt alles kompliziert, ist es aber eigentlich gar nicht. Im Folgenden erkläre ich Ihnen genau, was alles im Grundbuch drin steht.

Der Grundbuch-Auszug hat verschiedene Abteilungen:

Die Aufschrift (Deckblatt) und das Bestandsverzeichnis verraten dem Immobilienbesitzer, wo sein Grundstück liegt, wie viele Quadratmeter es umfasst und was er gemeinsam mit anderen Eigentümern besitzt. Besitzt man zum Beispiel eine Eigentumswohnung, so sind im Grundbuch auch Mieteigentumsanteile von Gemeinschaftsflächen, wie zum Beispiel ein Hof, ein Garten oder Gehwege aufgelistet.

Die 1. Abteilung enthält Angaben zu den Eigentümern, und in welchem Verhältnis ihnen die Immobilie gehört – bei Ehepartnern zum Beispiel „je zu ½“, sprich jeweils zur Hälfte, bei Erben eines verstorbenen Eigentümers z. B. „in Erbengemeinschaft“.

Die 2. Abteilung des Grundbuches enthält alle Lasten mit Ausnahme von Hypotheken und Grundschulden. Darunter fallen auch Rechte eines anderen (z. B. Nießbrauch, Altenteilsrechte und Reallasten). Außerdem wird hier die Grundlage der Eintragung vermerkt, wie z. B. die Auflassung, Erbfolge oder Zuschlagsbeschluss im Versteigerungsverfahren. Eine Auflassungsvormerkung wird eingetragen, wenn sich Verkäufer und Käufer einig geworden sind. Damit soll verhindert werden, dass ein Verkäufer seine Immobilie mehrmals verkauft. Ist das Geld beim Verkäufer eingegangen, wird die Auflassungsvormerkung gelöscht und der neue Eigentümer eingetragen.

In Abteilung 3 werden schließlich Hypotheken und Grundschulden erwähnt. Zur Kreditsicherung von Banken gibt es eine Grundschuld die im Grundbuch eingetragen wird, wenn der Käufer die Immobilie über einen Kredit finanziert und das Objekt als Sicherheit eintragen lässt.

Woher kommt eigentlich das Grundbuch? 

Aufzeichnungen von Eigentumsrechten an Grundstücken gab es schon in der Antike als Steuerkataster, im Mittelalter wurden sie in sogenannten „Urbaren“ erfasst. Zu den ältesten überlieferten Verzeichnissen gehört das 1086 geschaffene „Domesday Book“, in dem Wilhelm der Eroberer allen Grundbesitz seines Königreiches erfassen ließ. In den Städten entstanden damals die Stadtbücher. Wir in Köln haben hier sogar eines der ältesten deutschen Grundbücher, die sogenannten „Kölner Schreinsbücher“. Damals hatte jede Gemeinde ihr eigenes Buch: In der Gemeinde St. Laurenz in Köln wurde das Schreinsbuch um 1130 eingeführt. Etwas später wurden das Hamburger Stadterbebuch (ab 1248) und das Danziger Erbbuch (ab 1357) eingeführt. München legte 1472 ein Grundbuch an, das bis 1900 weitergeführt, und dann zum maßgeblichen Grundbuch erhoben wurde.

Formales

Die Grundbuchämter, die immer ein Teil des jeweiligen Amtsgerichtes sind, überwachen bei Eintragungen und Löschungen die Einhaltung der materiellen und formalrechtlichen Voraussetzungen, um die Richtigkeit des Grundbuches sicherzustellen. Es soll so gewährleistet werden, dass der öffentliche Glaube von richtigen Eintragungen und Löschungen ausgehen darf (§892 Abs. 1 BGB). Jedes Grundstück muss im Grundbuch eingetragen werden.

Wer das Grundbuch einsehen will, muss ein berechtigtes Interesse darlegen. Notare sind davon ausgenommen. Ansonsten sollen die Eigentümer gegen unbefugte Einsicht geschützt werden.

Haben Sie Fragen rund um das Grundbuch oder möchten Sie wissen, was bestimmte Grundbucheintragungen bedeuten? Oder Sie möchten wissen, was Sie alles für einen Kauf oder Verkauf einer Immobilie benötigen, dann kontaktieren Sie uns. Wir helfen Ihnen gerne weiter. Sie finden uns mittlerweile auch auf unserem YouTube Kanal.

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