Ohne Notar kein Vertrag

Ob Sie eine Eigentumswohnung oder ein Haus kaufen – den Notar brauchen Sie immer

Zum Schutz des Käufers und des Verkäufers ist in Deutschland an einem Immobilienverkauf IMMER auch ein Notar beteiligt, das schreibt das BGB (Bürgerliches Gesetzbuch) vor. Der Kaufvertrag ist nur dann rechtsgültig, wenn er notariell beurkundet wurde.

Unabhängiger Berater

Der Notar selbst ist unparteiisch, das heißt er berät beide Seiten, beantwortet Fragen, und erklärt Paragraphen. Er bewertet nicht den Sachverhalt, ist aber, im Gegensatz zum Rechtanwalt, eine neutrale Instanz für den Käufer, wie für den Verkäufer. Er ist rechtlich gesehen dazu verpflichtet beide Vertragspartner über die möglichen Risiken des Kaufvertrages aufzuklären. Es kann aber nicht schaden sich vor dem Gespräch mit dem Notar genau anzuschauen, was ein Kaufvertrag genau beinhalten muss.

Wie muss der Kaufvertrag aussehen?

In der Regel ist der Kaufvertrag ein Standardvertrag, der individuell angepasst wird. Er muss beinhalten wer mit wem einen Vertag abschließt und was gekauft wird. Eine Grundstücksbeschreibung, die Lage und die Größe, die sich aus den Grundbuchdaten ergeben, müssen im Kaufvertrag enthalten sein. Bei Eigentumswohnungen wird zusätzlich auf die Teilungserklärung des Hauses Bezug genommen. Außerdem müssen der Kaufpreis, ein detaillierter Zahlungsplan, und das Bankkonto, das die Zahlungen empfängt, aufgeführt sein. Wichtig ist auch, dass im Kaufvertrag der Zeitpunkt des Einzuges und der Zustand der Immobilie beim Einzug festgehalten werden. Neben diesen Daten kann auch der Kaufpreisanteil für bewegliche Güter (Küche, Möbel etc.) im Kaufvertrag festgelegt werden. Denn zum Beispiel auf eine Einbauküche oder andere, vom Verkäufer überlassene, Möbel, zahlt der Käufer meist keine Grunderwerbsteuer – dadurch lässt sich Geld sparen!

Alle Vereinbarungen müssen schriftlich im Kaufvertrag festgehalten werden. Nebenabreden, die nicht spätestens am Notartermin in den Vertrag aufgenommen werden, sind unzulässig.

Fragen, Fragen, Fragen 

Nachdem der Notar den Kaufvertrag erstellt hat, schickt er den Entwurf allen Beteiligten zur Prüfung. Ein guter Makler kann ihnen als Berater zur Seite stehen. Ich stehe Ihnen mit meiner langjährigen Erfahrung gerne für alle inhaltlichen Fragen zur Verfügung. Selbstverständlich kann auch der verantwortliche Notarfachangestellte hier Auskunft erteilen. Stellen Sie alle Fragen, die sie haben und klären Sie alle Details unbedingt vor der Vertragsunterzeichnung.

Als Immobilienmakler begleite ich meine Kunden auch zur Kaufvertragsbeurkundung. Das wird gerade von Käufern, die das erste Mal zum Notar gehen, sehr geschätzt.

Die notarielle Beurkundung 

Beim eigentlichen Notartermin liest der Notar den gesamten Kaufvertrag vor. Hierbei erläutert er alle wesentlichen Punkte und geht auf offene Fragen der Parteien ein. Jetzt besteht auch die Möglichkeit noch Änderungen und Ergänzungen in den Vertrag aufzunehmen. Wenn keine Fragen mehr offen sind wird der Kaufvertrag vom Verkäufer, Käufer, und zuletzt vom Notar unterschrieben.

Die Auflassungsvormerkung

Nach der Vertragsunterzeichnung beginnt der Notar mit der Abwicklung des Kaufvertrages, und beantragt beim Grundbuchamt die Eintragung der Auflassungsvormerkung. Diese wirkt wie eine Sperre im Grundbuch und dient dem Käufer als Sicherheit. Mit der Auflassungsvormerkung erhält der Käufer die Sicherheit als endgültiger Eigentümer ins Grundbuch eingetragen zu werden. Die Eintragung des neuen Eigentümers erfolgt aber erst dann, wenn der Käufer den Kaufpreis gezahlt hat – somit schützt sie auch den Verkäufer. Die Auflassungsvormerkung sichert den heutigen Stand des Grundbuches. Sollten in der Zwischenzeit nachrangige Eintragungen erfolgen, kann der Notar im Auftrag des Käufers die Löschung veranlassen.

So geht es weiter 

Das Finanzamt erhält vom Notar eine Mitteilung über den Verkauf und schickt, in der Regel recht schnell, den Grunderwerbssteuerbescheid an den Käufer. Beim Verkauf einer Eigentumswohnung muss manchmal noch die Zustimmung des Verwalters eingeholt werden. Es ist auch die Aufgabe des Notars, die Löschungsunterlagen von eingetragenen Grundpfandrechten des Verkäufers anzufordern. Wenn der Käufer den Kaufpreis teilweise finanziert beantragt der Notar ebenfalls die Eintragung der Grundschuld für den Käufer im Grundbuch.

Schlüsselübergabe

Sind alle Voraussetzungen erfüllt und der Kauf der Immobilie für den Käufer sichergestellt, sendet der Notar die sogenannte Fälligkeitsmitteilung an den Käufer. Er muss dann meistens innerhalb von 10 Tagen den Kaufpreis an den Verkäufer überweisen. Am Tag des Geldeingangs findet dann die Schlüsselübergabe statt. Hierbei erstelle ich ein Übergabeprotokoll, in dem sämtliche Zählerstände festgehalten werden. Beim Kauf einer Eigentumswohnung kann der Käufer dieses Protokoll zur Übernahme der Daten gleich an die Hausverwaltung weiterleiten.

Sobald der Kaufpreis gezahlt wurde und die Schlüsselübergabe erfolgt ist, ist der Käufer auch wirtschaftlich mit allen Rechten und Pflichten für die Immobilie verantwortlich. Hat der Verkäufer den Kaufpreis erhalten, beantragt der Notar die Eigentumsumschreibung beim Grundbuchamt. Der Käufer erhält anschließend einen vollständigen Grundbuchauszug für seine Unterlagen. Damit ist das Rechtsgeschäft endgültig abgeschlossen.

Als Makler habe ich langjährige und umfassende Erfahrung mit dem Immobilienkauf und –verkauf. Zudem stehe ich Ihnen gerne als Ansprechpartner zur Verfügung.