Was sind die Kaufnebenkosten einer Immobilie?

Die Traum-Immobilie gefunden

Endlich gefunden! Die Traum-Immobilie. Mitten in der Kölner Südstadt. Zentral und trotzdem ruhig gelegen. Der Kaufpreis bewegt sich zwar etwas über der oberen finanziellen Schmerzgrenze, aber das wird schon gehen. Schließlich haben sich verschiedene Kreditinstitute bei ersten Anfragen zu einer Finanzierung bereits positiv geäußert. Plötzlich ist die Rede von Kaufnebenkosten. Aber was sind Kaufnebenkosten einer Immobilie und wie hoch sind die Kosten in Köln? Wir von Goost Immobilien, Ihrem Immobilienmakler in Köln, geben einen ausführlichen Überblick.

Die Kaufnebenkosten

Man unterscheidet zudem zwischen den Notar- und Gerichtskosten, der Grunderwerbsteuer sowie möglichen Maklerkosten. Bei einem Immobilienkauf ist zum Schutz des Käufers und Verkäufers der Einsatz eines Notars zwingend vorgeschrieben. Er beurkundet den Kaufvertrag und veranlasst ebenfalls die nötigen Schritte beim Grundbuchamt. Hierzu gehören die Eintragung der Auflassungsvormerkung, die spätere Eigentumsumschreibung sowie die Eintragung der Grundpfandrechte (Grundschuld, Hypotheken). Wer in Deutschland Grundbesitz erwirbt, zahlt dafür eine Grunderwerbsteuer. Das gilt beim Kauf eines unbebauten Grundstücks ebenso wie beim Kauf einer bestehenden Immobilie. Der Staat setzt voraus, dass das Land, auf dem das Haus oder die Wohnung gebaut wurden, mit zum Grundstück gehört.

Beim Erwerb einer Immobilie in Köln entstehen folgende Kaufnebenkosten:

• Notarkosten
• Kosten für Grundbucheintragungen (Auflassungsvormerkung, Eintragung des Eigentums- bzw. Eigentümerwechsel bzw. Grundschuldeintragung)
• Grunderwerbsteuer

Die Kosten eines Immobilienmaklers

Zusätzlich setzen Verkäufer und Kaufinteressenten bei der Suche nach passenden Objekten oder Käufern häufig auf die Kompetenzen eines Immobilienmaklers wie Christian Goost aus Köln, und schätzen dessen Beratung. Diese Leistung wird über eine Maklercourtage abgerechnet. Alle Informationen zu den Neuregelungen der Maklercourtage ab dem 23.12.2020 finden Sie hier in unserem Blog!

Sämtliche Kaufnebenkosten sind zudem abhängig vom Kaufpreis der Immobilie. Als Faustregel gilt: Planen Sie für den Kauf einer Immobilie ca. 13 Prozent Kaufnebenkosten ein. Allerdings ist durch die Änderung der Maklercourtage hier Bewegung reingekommen, statt der üblichen 3,57% inkl. MwSt. zahlt man beim Immobilienmakler Goost aus Köln im Schnitt um die 2,6% inkl. MwSt.

Wichtig zu wissen: Die Kaufnebenkosten einer Immobilie können in der Regel nicht finanziert werden. Sie müssen diese aus eigenen Mitteln zahlen und können sie bei Eigennutzung nicht von der Steuer absetzen.

Wie hoch sind die Notarkosten bei einem Hauskauf in Köln?

Die Notarkosten bei einem Hauskauf richten sich nach der Gebührenordnung für Notare, die über das Gerichts- und Notarkostengesetz (GNotKG) festgelegt ist. Sie sind ebenfalls abhängig von der Höhe des Kaufpreises und liegen bei rund 1,5 Prozent. Die Gebührenordnung gilt bundesweit und es gibt zudem keine speziellen Notarkosten bei einem Hauskauf in Köln.

Ohne Notar ist in Deutschland kein Grunderwerb möglich. Er ist sowohl für die Rechtsgültigkeit des Kaufvertrags nebst Unterschriften als auch für die notwendigen Eintragungen beim Grundbuchamt zuständig.

Sind sich Verkäufer und Käufer über den Immobilienpreis einig, wird über den Notar der Kaufvertrag aufgesetzt und den jeweiligen Parteien zur Ansicht zugestellt. Bei einem anschließenden gemeinsamen Termin weist der Notar die Kaufbeteiligten zudem auf die rechtlichen Auswirkungen hin und berät bei Fragen. Gerade bei Privatpersonen ist der Kauf einer Immobilie häufig das erste und einzige komplexe rechtlich bindende Geschäft, bei dem viele Unsicherheiten bezüglich der Kaufnebenkosten auftreten können. Gemäß seines Berufsstandes übt ein Notar ein öffentliches Amt aus und ist verpflichtet, sich sowohl Verkäufer als auch Käufer gegenüber neutral zu verhalten. Gewöhnlich ist auch der Immobilienmakler, wie Goost aus Köln, bei diesem Termin anwesend und steht als Experte beratend zur Seite.

Wer trägt die Notarkosten bei einem Immobilienkauf?

Üblicherweise übernimmt der Käufer einer Immobilie den Großteil der Notarkosten. Es ist ja das Bestreben des Käufers, als neuer Besitzer einer Immobilie im Grundbuch eingetragen zu werden. Daher obliegen ihm auch alle Kosten im Zusammenhang mit Kaufvertrag und allen rechtlichen Schritten zur Änderung des Eigentümerverhältnisses. Der Verkäufer trägt meist nur die Kosten für die „Löschung der Rechte Dritter“, wie beispielsweise seiner Grundschuld. Beide Parteien stehen aber zu gleichen Teilen in der Pflicht, die Notarkosten zu begleichen. Sollte also der Käufer zahlungsunfähig sein oder werden, muss der Verkäufer die gesamte Notarrechnung begleichen.

Wichtig zu wissen: Die tatsächliche Kostenverteilung kann individuell geändert werden und wird entweder mit dem Immobilienmakler oder direkt mit dem Eigentümer verhandelt. Legen Sie die Aufteilung der Notarkosten vor Unterschrift des Kaufvertrags vertraglich fest, damit nach erfolgreichem Verkauf keine ungeplanten Kaufnebenkosten auf Sie zu kommen.

Noch mehr Informationen über die Rolle des Notars bei einem Immobilienkauf oder -verkauf erhalten Sie auch bei uns, Ihrem Immobilienmakler aus Köln.

Sind die Kosten für einen Grundbucheintrag in Köln anders als in anderen Städten wird Immobilienmakler Goost oft gefragt!

Ein Grundbucheintrag besteht aus:

1. zuerst erfolgt die Eintragung der Auflassungsvormerkung (eine Sicherungseintragung bis zur Eigentumsumschreibung)
2. nach Kaufpreiszahlung die Eintragung des Eigentümerwechsel und
3. sowie die Grundschuldeintragung zeitgleich mit der Auflassungsvormerkung

Die Kosten für die Grundbucheintragungen sind unabhängig von der Stadt oder Gemeinde, in der die Immobilie liegt, sondern beziehen sich immer nur auf die Höhe des Kaufpreises und der Grundschuld.

Alle Eigentumsrechte in Bezug auf Immobilien und Grundstücke sind im Grundbuch beim Grundbuchamt der jeweiligen Stadt vermerkt. Das Grundbuchamt wird bei den jeweiligen Amtsgerichten geführt. Ändert sich also durch den Verkauf einer Immobilie in Köln deren Eigentümer, muss dieser Vorgang beim Grundbuchamt der Stadt Köln amtlich dokumentiert werden. Alle Anträge auf Grundbuch-Änderungen im Zusammenhang mit dem Immobilien- oder Grundstückskauf und der Eintragung der Grundschuld werden vom Notar beantragt und überwacht. Daher werden die Kosten für die Grundbucheintragungen üblicherweise den Notarkosten zugewiesen und gehören somit zu den Kaufnebenkosten einer Immobilie. 

Noch mehr Informationen über die Rolle des Notars bei einem Immobilienkauf oder -verkauf finden Sie in dem Blogbeitrag des Immobilienmaklers Goost aus Köln: Ohne Grundbuch keine Immobilie.

Wie hoch sind die Kosten für eine Grundschuldbestellung? | Kaufnebenkosten einer Immobilie

Kosten für eine Grundschuldbestellung entstehen dann, wenn beim Erwerb einer Immobilie auch eine Grundschuld mitbeurkundet wird. Die Grundschuld gilt als Sicherheit für das Darlehen des kreditgebenden Instituts. Mit der Unterzeichnung des Kaufvertrags hat der Käufer die zwar Immobilie erworben, sie gehört ihm aber noch nicht. Damit das Kreditunternehmen das Darlehen aber für den Immobilienkauf zur Verfügung stellt, verlangt die Bank als Sicherheit bereits die Eintragung der Grundschuld im Grundbuch.

Die Grundschuldbestellung wird beim Notar beurkundet. Sie enthält neben der dinglichen Sicherung (das Verwertungsrecht der Bank) auch die persönliche Zwangsvollstreckungsunterwerfung in das gesamte Vermögen des Käufers. Kann ein Käufer seinen Darlehensverpflichtungen nicht nachkommen, muss er sowohl mit seinem Privatvermögen als auch mit dem Wert der eingetragenen Grundschuld haften. Der dingliche Sicherungsanspruch der Bank wird als Grundschuld im Grundbuch eingetragen.

Für die Beurkundung der Grundschuldbestellung und die Eintragung der Grundschuld ins Grundbuch entstehen Notar-Kosten für die Beurkundung und Kosten beim Grundbuchamt für die Eintragung. Die Kosten einer Grundschuldbestellung richten sich nach der Höhe des Grundschuldbetrages. Sie sind halb so hoch wie die Kosten für die Beurkundung des Kaufvertrages und gehören somit zu den Kaufnebenkosten einer Immobilie.

Warum hat Köln eigentlich eine höhere Grunderwerbsteuer als München?

Köln und München sind beides Großstädte mit annähernd gleicher Einwohnerzahl. Und trotzdem müssen Immobilienkäufer am Rhein deutlich mehr Grunderwerbsteuer zahlen als Einwohner des südlichen Bundeslandes. Woran liegt das wird der Immobilienmakler Goost aus Köln oft gefragt.

Die Grunderwerbsteuer ist Ländersache. Bis 2006 lag dieser Steuersatz bundesweit noch einheitlich bei 3,5 Prozent. Seit der Föderalismusreform darf jedes Bundesland die Grunderwerbsteuer autark festlegen. NRW und damit Köln gehört zu den Bundesländern mit der aktuell höchsten Grunderwerbsteuer von 6,5 Prozent. Bayern hat mit 3,5 Prozent den ursprünglichen Bundessteuersatz beibehalten (Stand: November 2019).

Die Begleichung der Grunderwerbsteuer ist ein verpflichtender Teil der Kaufnebenkosten einer Immobilie. Erst wenn diese Steuer beglichen und der Kaufpreis gezahlt wurde, veranlasst der Notar die Umschreibung im Grundbuch und damit den Eigentümerwechsel.

Maklercourtage | Teil der Kaufnebenkosten

Wird die Immobilie über einen Immobilienmakler, wie Goost aus Köln angeboten, erhält dieser zusätzlich eine Courtage (oder auch Provision genannt) für die erfolgreiche Vermittlung einer Immobilie. Die Maklercourtage wird bei Immobilienverkäufen nach Abschluss des Kaufvertrags fällig. Sie orientiert sich an den ortsüblichen Preisen. In NRW sind das rund 7 Prozent des Kaufpreises. In Köln ist es üblich, dass Käufer und Verkäufer einer Immobilie sich die Maklercourtage hälftig teilen. Mit dem neuen Maklerrecht, welches zum 23.12.2020 in Kraft getreten ist, ist die Maklercourtage nun auch in ganz Deutschland zu teilen. Immobilienmakler Goost aus Köln hat daher die übliche Provision von 3,57% inkl. MwSt. bereits auf durchschnittlich 2,6% inkl. MwSt. gesenkt. Weitere Informationen finden Sie hier.

Kaufnebenkosten einer Immobilie | Immobilienmakler Goost aus Köln

In eigener Sache:

Kaufnebenkosten senken: Ja – aber bitte an der richtigen Stelle so Immobilienmakler Goost aus Köln!

„Im Vergleich zu unseren Nachbarn sind die Kaufnebenkosten für Immobilien in Deutschland deutlich höher. Mehr als doppelt so hoch wie in den Niederlanden und fast vier Mal höher als in Großbritannien. Dabei ist nicht die Maklercourtage der stärkste Preistreiber, sondern die Grunderwerbsteuer. Steigen die Immobilienpreise zum Beispiel in Ballungszentren wie Köln, spült das automatisch höhere Beträge ins Steuersäckle der Länder. Kommt dann noch, wie in NRW, eine Anhebung der Grunderwerbsteuer um fast 100 Prozent von 3,5 auf 6,5 Prozent dazu, können sich Familien mit einem durchschnittlichen Verdienst und ohne nennenswerte Rücklagen keine eigene Immobilie leisten. Statt aber hier wieder einen bundesweit einheitlich niedrigeren Steuersatz durchzusetzen, beschließt das Kabinett lediglich, dass Käufer künftig maximal die Hälfte der Maklercourtage tragen sollen. Eine Vorgehensweise, die wir Immobilienmakler in Köln schon lange praktizieren. Das neu geplante System der Teilung der Maklercourtage erhöht aber wiedermal den bürokratischen Aufwand.

Ob das den Kauf einer Immobilie erleichtert und die Kaufnebenkosten einer Immobilie senkt, wage ich zu bezweifeln.“

Herzlichst, Ihr Immobilienmakler Christian Goost aus Köln